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La loi des finances 2021
nous présente son “clap de fin”
pour certains bailleurs en
Loueur Meublé Professionnel !

2021, le législateur
fait sonner le glas du LMP

Chaque année la loi des finances, inscrit dans le marbre son lot de bonnes et moins bonnes dispositions mis en place par le législateur.

En ce qui concerne le statut du LMP, (loueur Meublé Professionnelle), on peut dire que le législateur l’a en point de mire depuis quelques années. Avec d’une part le fait de l’obligation de retirer un revenu ((mini de 23 000 €) supérieur aux autres revenus (il y a quelques années). Et d’autre part de ne plus avoir l’obligation de s’inscrire et d’avoir un RCS. Ce qui fait que bon nombre de bailleurs se sont retrouvés reclassés en pro sans le savoir.

Les nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux que procurait ce statut disparaissent au fil de l’eau. Aujourd’hui, l’étau se resserre encore un peu plus et cela peut faire mal !
Depuis le 1er janvier 2021,  c’est un coup de massue pour les propriétaires bailleurs soumis à ce régime. Ils 
seront assujettis à des cotisations sociales. Pour rappel, aux yeux du fisc, les bailleurs professionnels en LMP sont les foyers qui remplissent les deux conditions suivantes :

avoir des revenus annuels issus de la location meublée supérieurs à 23 000 €
et qu’ils soient supérieurs à la somme des autres revenus d’activité de l’ensemble du foyer fiscal

Les taux de ces cotisations sociales seront variables, entre 35 à 40% des bénéfices réalisés grâce aux activités de location meublé. Jusqu’ici, les bénéfices des bailleurs professionnels qui n’étaient pas inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés étaient assujettis à de simples prélèvements sociaux, au taux fixe de 17,2% de leurs bénéfices… Cela concerne aussi, les bailleurs non pro (LMNP) qui retirent de la location touristique plus de 23 000 € de recettes par an. Là, c’est le premier petit coup de massue pour les bailleurs.

Le second …  La fiscalité avantageuse du régime réel perdure pour les bailleurs en loueurs en meublé. iIs peuvent réduire à zéro le total de leur bénéfices annuel et ne pas avoir de bénéfice imposable. Certes, mais depuis le 1er 2021, les bailleurs LMP déficitaires devront obligatoirement s’acquitter d’un forfait minimum de 1.145 € à régler à la sécurité sociale des indépendants (SSI – ex RSI).

Enfin, le troisième coup de massue à venir, et à regarder de près pour les bailleurs : l’assujettissement aux cotisations sociales aura de lourdes conséquences également sur leurs plus-values à la revente et en cas de cessation d’activité …

De ces faits, le “clap de fin” se dessine pour certains bailleurs LMP !


Sur le plan fiscal, cela risque de ne pas être simple, d’autant que la véritable qualification fiscale du loueur en meublé (LMP ou LMNP) ne peut être connue qu’en fin d’année, dans la mesure où elle dépend aussi des autres revenus qui ne sont précisément connus qu’au 31 décembre.

Il faudra donc assujettir aux charges sociales le loueur en meublé, en début d’année N+1, au titre de l’année N… La sécurité sociale des indépendants (SSI) ne risque-t-elle pas d’appliquer des pénalités de retard de déclaration et de paiement ?! Et si, l’année d’après, le bailleur devient à nouveau LMNP, il faudra le radier de la SSI rétroactivement, et demander un remboursement des cotisations versées… Pas simple !

Quid des expatriés temporaires qui sont amenés à louer leur résidence principale (meublée) et qui déclarent leur revenus dans le pays d’accueil !?

RESIDENCE lmp hl 2018 invest

Le ciel peut s’éclaircir
pour certains
Comme vous pouvez le lire, la série LMP ne s’arrêtera pas demain… il y a encore quelques épisodes & saisons à venir !
D’ailleurs, le législateur semble ouvrir la porte à l’instauration de règles différentes pour les LMP exerçant en société. A suivre … la SARL de famille pour accueillir l’activité de loueur en meublé pourrait retrouver un regain d’intérêt.


Du côté des pros
100 % loueur meublé

Quoi qu’il en soit, cotiser à la SSI donne accès à une couverture sociale, et côté retraite, la SSI permet de valider 3 trimestres par an. Important bien sûr, pour ceux dont c’est l’objectif majeur après avoir vendu une précédente activité professionnelle ou autres raisons.
Sur le plan fiscal, pour rappel, l’activité meublé professionnel est une activité commerciale, les loyers perçus par le loueur en meublé professionnel doivent donc être déclarés dans la catégorie des BIC (bénéfice industriel & commercial) et peuvent bénéficier d’un abattement si leur chiffre d’affaires annuel n’excède pas les limites de :

176 200 € pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes (le bailleur peut appliquer un abattement forfaitaire de 71%.
76 200 € dans les autres cas, l’abattement est de 50%.

Au delà, le bailleur / contribuable relève du régime réel et implique la tenue d’une comptabilité commerciale. Les charges ne sont pas évaluées forfaitairement mais pour leurs montants réels, ce qui permet la déduction des déficits sans limitation de montant. Aussi, le montant des cotisations social est quelque peu allégé.

      

      

      

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