Depuis 2021, le LMP
a fait sa petite révolution

Chaque année la loi des finances, inscrit dans le marbre son lot de bonnes et moins bonnes dispositions mis en place par le législateur.

En ce qui concerne le statut du LMP, (loueur Meublé Professionnelle), il est vrai que le législateur l’avait en point de mire depuis quelques années et il a perdu tous ses atouts dans le cadre d’une exploitation individuelle en nom propre.

Les nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux que procurait ce statut ont disparu au fil de l’eau.
Depuis le 1er janvier 2021,  ce fût un coup de massue pour certains propriétaires bailleurs soumis à ce régime. Aujourd’hui, aux yeux du fisc, les bailleurs professionnels en LMP sont les foyers qui remplissent les deux conditions suivantes :

• avoir des revenus annuels issus de la location meublée supérieurs à 23 000 €
• et qu’ils soient supérieurs à la somme des autres revenus d’activité de l’ensemble du foyer fiscal

Ils  sont assujettis à des cotisations sociales dont les taux sont variables, entre 35 à 40% des bénéfices réalisés grâce aux activités de location meublé. Auparavant c’était de simples prélèvements sociaux, au taux fixe de 17,2% de leurs bénéfices… Cela concerne aussi, les bailleurs non pro (LMNP) qui retirent de la location touristique plus de 23 000 € de recettes par an.

Certes, la fiscalité avantageuse du régime réel perdure pour les bailleurs en loueurs meublé, ils peuvent réduire à zéro le total de leur bénéfices annuel par le biais de l’amortissement et ne pas avoir de bénéfice imposable. Oui, mais depuis le 1er janvier 2021, les bailleurs LMP déficitaires doivent obligatoirement s’acquitter d’un forfait minimum à régler à la sécurité sociale des indépendants (SSI – ex RSI).

Aussi, l’assujettissement aux cotisations sociales aura de lourdes conséquences également sur leurs plus-values à la revente et en cas de cessation d’activité …

De ces faits, le “clap de fin” s’est dressé pour certains bailleurs LMP en nom propre ! Et aujourd’hui, il est préférable d’exploiter ce statut sous la forme d’une société : sarl de famille, ou autres entités, …

Le ciel s’est éclairci
pour certains
La série et les saisons LMP ne s’arrêteront pas demain… D’ailleurs, le législateur a ouvert la porte à l’instauration de règles différentes pour les LMP exerçant en société, ce qui lui permet de retrouver un regain d’intérêt.

Du côté des pros
100 % loueur meublé

Quoi qu’il en soit, cotiser à la SSI donne accès à une couverture sociale, et côté retraite, la SSI permet de valider 3 trimestres par an. Important bien sûr, pour ceux dont c’est l’objectif majeur après avoir vendu une précédente activité professionnelle ou autres raisons.
Sur le plan fiscal, pour rappel, l’activité meublé professionnel est une activité commerciale, les loyers perçus par le loueur en meublé professionnel doivent donc être déclarés dans la catégorie des BIC (bénéfice industriel & commercial) et peuvent bénéficier d’un abattement si leur chiffre d’affaires annuel n’excède pas les limites de :

• 176 200 € pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes (le bailleur peut appliquer un abattement forfaitaire de 71%.
• 76 200 € dans les autres cas, l’abattement est de 50%.

Au delà, le bailleur / contribuable relève du régime réel et implique la tenue d’une comptabilité commerciale. Les charges ne sont pas évaluées forfaitairement mais pour leurs montants réels, ce qui permet la déduction des déficits sans limitation de montant. Aussi, le montant des cotisations social est quelque peu allégé.