Le fonctionnement du L.M.N.P avec HL Invest

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Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est un dispositif qui s’est démocratisé avec la version dite “Bouvard-Censi”.
Mais le LMNP est avant tout une approche comptable sur la base de l’amortissement, et sous cette forme il a notre préférence.

Le fonctionnement du L.M.N.P

Il n’y a pas d’inscription au R.C.S (Registre du Commerce et des Sociétés). Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € HT/an ou représenter moins de la moitié des revenus (traitements et salaires ou pensions) de votre foyer fiscal. Ils seront déclarés dans la catégorie des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec pour option le régime du réel simplifié.
L’investisseur génère des revenus locatifs non imposables (pendant 20 à 30 ans) par le biais de l’amortissement, et ainsi, il se constitue un solide complément de retraite. Un dispositif facilement accessible pour les contribuables faiblement imposés.

Compatible avec la récupération de la T.V.A

Pour les investissements réalisés et confiés à un exploitant d’une résidence avec services para-hôtelier répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la T.V.A définies par l’article 261-D-4, l’application de la T.V.A. à 10 % sur les loyers. Ainsi il permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la T.V.A de 20% (immobilier, mobilier, frais d’acquisition,…)
Si et seulement si l’investissement locatif porte sur un logement meublé d’une résidence services assurant au minimum, 3 des 4 services para-hôtelier, et que la résidence soit : résidences de tourisme, d’affaires, d’étudiants, EHPAD (maison de retraite médicalisée) ou résidence services seniors (avec agrément du gestionnaire).

Les atouts du L.M.N.P Classique

Le statut “Classique du LMNP” offre tous les avantages du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux !

• L’amortissement sur le prix HT des murs de votre investissement à hauteur de 85% (échelonné sur 20 à 30 ans).
• L’amortissement du mobilier à 100% (sur 5 à 10 ans).
• La déduction de l’intégralité des charges (taxe foncière, les intérêts d’emprunts et l’assurance (ADI) liées au prêt, …
• Récupération de la T.V.A à 20% du prix du logement dans les 6 mois après livraison.
• Les loyers sont nets HT (+TVA 10%) et ne subissent pas de frais de gestion ou d’assurances locatives.
• Les loyers nets perçus sont garantis contractuellement (bail commercial) par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale de 9, 11 voire 20 ans, renouvelable. Important : bien vérifier sur le bail que le gestionnaire renonce à sa capacité triennale de le rompre.
• Pas de plafond de montant d’investissement, bien sûr il doit être corrélé au plafond des loyers de 23 000 € HT/an.

• L’adhésion au Centre de Gestion Agréé permet une réduction d’impôt égale aux dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et pour l’adhésion au centre de gestion dans la limite de 915 €

Ainsi, il permet de réduire l’impôt sur le revenu et le montant les contributions sociales des autres revenus fonciers

Quels sont les biens éligibles au statut LMNP

• Les EHPAD
Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Il s’agit généralement de chambres médicalisées dans des établissements de type maison de retraite.

• Les résidences sénior
Elles sont des structures immobilières non médicalisées, particulièrement adaptées aux personnes âgées non dépendantes (avec des équipements spécifiques adaptés aux personnes âgées et des services complémentaires. On assiste à une forte demande de ce type de bien ces dernières années, ce qui en fait un investissement

Les résidences de tourisme,
la France reçoit un volume de touristes croissant chaque année. Le développement du tourisme en provenance des « BRICS » (Bresil, Russie, Inde, Chine…) assure pour les prochaines années de belles perspectives sur le marché de la location de tourisme.

Les résidences d’affaire
La demande est également croissante dans les grandes villes pour ce type d’hébergement, particulièrement prisé des hommes d’affaires en déplacement sur des moyennes et longues durées (1 semaine à quelques mois).

Les résidences étudiantes
Les nouvelles résidences étudiantes offrent généralement des prestations de service complémentaires (restauration, services de nettoyage…). L’investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant à prix réduit dans les grandes villes

L.M.N.P micro-BIC (dans l’ancien)

• Le LMNP micro-BIC est une bonne option quand vous n’avez plus d’amortissement, d’intérêts à déduire, … Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 32 000 €, ils sont à déclarer sur le formulaire 2042 C (complémentaire).
• Les biens qui peuvent entrer dans ce régime sont : votre résidence secondaire (voir principale), les chambres d’hôtes et gîtes ruraux, …
• Vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50%, de ce fait vous êtes imposé à hauteur de 50 % de ces revenus. Sans omettre les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Plus-values

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublés non professionnels relèvent des plus-values des particuliers et sont soumises à l’impôt sur le revenu. La plus-value brute est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de l’acquisition de l’immeuble :
• L’abattement pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.

Revente

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les réamortir et bénéficier des avantages du statut.
Toutefois la revente sera plus destinée à alimenter le marché du Loueur Meublé Professionnel, dit “second marché”.
Attention : la récupération de la TVA est pleinement acquise au terme des 20 ans de détention ; si la revente s’effectue avant, elle est à reverser au prorata temporis.