LMNP Classique

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Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est un dispositif qui s’est démocratisé avec la version dite  “Bouvard-Censi”.
Mais le LMNP est avant tout une approche comptable sur la base de l’amortissement, et sous cette forme il a notre préférence.

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Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est un dispositif qui s’est démocratisé avec la version dite  “Bouvard-Censi”.
Mais le LMNP est avant tout une approche comptable sur la base de l’amortissement, et sous cette forme il a notre préférence.

Le fonctionnement du L.M.N.P

Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € HT/an ou représenter moins de la moitié des revenus (traitements et salaires ou pensions) de votre foyer fiscal. Ils seront déclarés dans la catégorie des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec pour option le régime du réel simplifié.
L’investisseur génère des revenus locatifs non imposables (pendant 20 à 30 ans) par le biais de l’amortissement, et ainsi, il se constitue un solide complément de retraite. Un dispositif facilement accessible pour les contribuables faiblement  imposés.

Compatible avec la récupération de la T.V.A

Pour les investissements réalisés et confiés à un exploitant d’une résidence avec services para-hôtelier répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la T.V.A définies par l’article 261-D-4, l’application de la T.V.A. à 10 % sur les loyers. Ainsi il permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la T.V.A de 20% (immobilier, mobilier, frais d’acquisition,…)
Si et seulement si l’investissement locatif porte sur un logement meublé d’une résidence services assurant au minimum, 3 des 4 services para-hôtelier, et que la résidence soit : résidences de tourisme, d’affaires, d’étudiants, EHPAD (maison de retraite médicalisée) ou résidence services seniors (avec agrément du gestionnaire).

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Les atouts du L.M.N.P Classique

Le statut “Classique du LMNP” offre tous les avantages du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux !

l’amortissement sur le prix HT des murs de votre investissement à hauteur de 85% (échelonné sur 20 à 30 ans)
l’amortissement du mobilier à 100% (sur 5 à 10 ans)
la déduction de l’intégralité des charges (taxe foncière, les intérêts d’emprunts et l’assurance (ADI) liées au prêt, …
récupération de la T.V.A à 20% du prix du logement dans les 6 mois après livraison
les loyers sont nets HT (+TVA 10%) et ne subissent pas de frais de gestion ou d’assurances locatives
l’adhésion au Centre de Gestion Agréé permet une réduction d’impôt égale aux dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et pour l’adhésion au centre de gestion dans la limite de 915 €. Sans omettre que l’avantage premier est qu’il évite le calcul de l’imposition à 125% des bénéfices *

Les loyers nets perçus sont garantis contractuellement (bail commercial) par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale de 911 voire 20 ans, renouvelable. Important : bien vérifier sur le bail que le gestionnaire renonce à sa capacité triennale de le rompre.
Il n’y a pas de plafond de montant d’investissement, bien sûr il doit être corrélé au plafond des loyers de 23 000 € HT/an.


* Les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu (professions libérales, locations meublées,…) peuvent choisir d’adhérer à centre de gestion agrée (CGA ou OGA). Ces organismes ont pour but de détecter et de prévenir les problèmes fiscaux de leurs adhérents et leur permettent également de bénéficier d’avantages tels que :

une non majoration de 25% sur le calcul du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu
une réduction d’impôts, sous certaines conditions, de 2/3 de leurs frais de comptabilité

Enfin, la  loi de finances 2021, fait valoir une suppression progressive de cette majoration de 25%. Cependant, elle ne sera pas immédiate, elle va s’étaler sur 3 ans :

 la majoration va être ramenée à 20% au lieu de 25% pour l’imposition des revenus de l’année 2020
elle sera ramenée à 15% pour l’imposition des revenus de l’année 2021
et à 10% pour l’imposition des revenus de l’année 2022

Pour arriver à une suppression totale et définitive en 2023.

Quels sont les biens éligibles
au statut LMNP

les EHPAD
Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Il s’agit généralement de chambres médicalisées dans des établissements de type maison de retraite.

les résidences séniors
Elles sont des structures immobilières non médicalisées, particulièrement adaptées aux personnes âgées non dépendantes (avec des équipements spécifiques adaptés aux personnes âgées et des services complémentaires. On assiste à une forte demande de ce type de bien ces dernières années, ce qui en fait un investissement.

les résidences de tourisme
La France reçoit un volume de touristes croissant chaque année. Le développement du tourisme en provenance des « BRICS » (Bresil, Russie, Inde, Chine…) assure pour les prochaines années de belles perspectives sur le marché de la location de tourisme.

les résidences d’affaires
La demande est également croissante dans les grandes villes pour ce type d’hébergement, particulièrement prisé des hommes d’affaires en déplacement sur des moyennes et longues durées (1 semaine à quelques mois).

les résidences étudiantes
Les nouvelles résidences étudiantes offrent généralement des prestations de service complémentaires (restauration, services de nettoyage…). L’investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant à prix réduit dans les grandes villes.

Plus-values

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublés non professionnels relèvent des plus-values des particuliers et sont soumises à l’impôt sur le revenu. La plus-value brute est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de l’acquisition de l’immeuble.
L’abattement pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.

Revente

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau faire le jeu de l’amortissement du bien et bénéficier des avantages du statut.
Toutefois la revente sera plus destinée à alimenter le “second marché” du Loueur Meublé Professionnel.
Attention : la récupération de la TVA est pleinement acquise au terme des 20 ans de détention ; si la revente s’effectue avant, elle est à reverser au prorata temporis,

Loueur meublé
& votre habitation principale

Si vous louez en meublé une ou plusieurs pièce(s) de votre habitation principale, les loyers sont exonérés d’impôt si :

cette pièce constitue la résidence principale du locataire… les seuils sont de 190 € / an / m² en Ile-de-France et 140 € dans le reste de la France. (par exemple : une pièce de 20 m² ne doit pas être louée plus de 2 800 € par an (140 x 20), soit 233 € par mois maximum hors IDF)

c’est une location de court séjour, vous bénéficiez quand même de l’exonération d’impôt si les loyers n’excèdent pas 760 € par an.


Loueur meublé & micro-BIC

Dans le cadre de biens meublés non gérés par un exploitant (c’est-à-dire hors résidence services), et vous exercez l’activité de Loueur Meublé, votre activité doit être inscrite au Greffe avec un n° de RCS en tant qu’indépendant.
Les revenus peuvent être assimilé au micro-BIC (bénéfice Industriel & commercial). Cela est une bonne option quand vous n’avez plus d’amortissement, d’intérêts et autres charges importantes à déduire. Ils seront à déclarer sur le formulaire 2042 C (complémentaire), si et seulement si :

les revenus locatifs doivent être inférieurs à 76 200 €
les biens qui peuvent entrer dans ce régime sont : les chambres d’hôtes et gîtes ruraux, votre résidence secondaire (voire principale, si vous dépassez le plafond de 760 €), …

Ainsi, vous bénéficierez d’un abattement fiscal de 50%, de ce fait vous êtes imposé à hauteur de 50 % de ces revenus. Sans omettre les prélèvements sociaux de 17,2 %.

      

      

      

 

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