Loi Pinel

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La loi Pinel offre une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du montant de votre investissement immobilier locatif jusqu’au 31/12/2022

La loi Pinel offre une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du montant de votre investissement immobilier locatif jusqu’au 31/12/2022

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Loi Pinel
les fondamentaux

Elle est destinée à soutenir l’investissement locatif neuf (moins énergivore sous la norme RT 2012). Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt calculé (en %) sur le prix de revient du bien immobilier et de ces frais d’acquisition. Et ce, en contre partie d’un engagement de location dont les loyers sont plafonnés et encadrés dans le temps.
Suite à l’amendement voté le vendredi 13/11/20 elle a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2024, mais avec des aménagements qui tendent à réduire ce crédit d’impôt à compter du 1er janvier 2023, à savoir :

 aujourd’hui, le crédit d’impôt est de 12, 18 ou 21 %  sur respectivement 6, 9 ou 12 ans et ce jusqu’à fin 2022
 au delà du 1er janvier 2023, ce crédit d’impôt sera moindre, soit de 10.5, 15 ou 17.5 %
 puis à compter du 1er janvier 2024, lors de sa dernière année, la décote sera plus prononcée de 9, 12 ou 14 %


De ce fait, vous avez jusqu’au 31/12/2022 (date de l’acte chez un notaire) pour profiter pleinement des meilleures conditions pour un investissement locatif Pinel.


L’investissement immobilier est plafonné à 300 000 € avec un ou deux biens immobiliers (par/an) et dans la limite de 5 500 € le m2. Les frais d’acquisition peuvent être compris dans cette « assiette de plafonnement » s’ils sont inclus dans le prêt. Si ces frais sont réglés en apport, ils sortent de ce plafonnement et génèreront du déficit foncier, ce qui peut être efficace fiscalement.
Le crédit d’impôt peut être jusqu’à 63 000 €, échelonné sur 12 ans. A noter, qu’il entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, qui rappelons-le, limite les réductions d’impôt à 10 000 € par an.
Aussi, depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles ne sont plus éligibles à ce dispositif… Le législateur dit bien « individuelle », ce qui fait qu’il est possible de travailler les maisons en raisonnant collectif, à bon entendeur !

Loi Pinel
les fondamentaux

Elle est destinée à soutenir l’investissement locatif neuf (moins énergivore sous la norme RT 2012). Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt calculé (en %) sur le prix de revient du bien immobilier et de ces frais d’acquisition. Et ce, en contre partie d’un engagement de location dont les loyers sont plafonnés et encadrés dans le temps.
Suite à l’amendement voté le vendredi 13/11/20 elle a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2024, mais avec des aménagements qui tendent à réduire ce crédit d’impôt à compter du 1er janvier 2023, à savoir :

 aujourd’hui, le crédit d’impôt est de 12, 18 ou 21 %  sur respectivement 6, 9 ou 12 ans et ce jusqu’à fin 2022
 au delà du 1er janvier 2023, ce crédit d’impôt sera moindre, soit de 10.5, 15 ou 17.5 %
 puis à compter du 1er janvier 2024, lors de sa dernière année, la décote sera plus prononcée de 9, 12 ou 14 %


De ce fait, vous avez jusqu’au 31/12/2022 (date de l’acte chez un notaire) pour profiter pleinement des meilleures conditions pour un investissement locatif Pinel.


L’investissement immobilier est plafonné à 300 000 € avec un ou deux biens immobiliers (par/an) et dans la limite de 5 500 € le m2. Le crédit d’impôt peut être jusqu’à 63 000 €, échelonné sur 12 ans. A noter, qu’il entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, qui rappelons-le, limite les réductions d’impôt à 10 000 € par an.
Aussi, depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles ne sont plus éligibles à ce dispositif. Le législateur dit bien « individuelle », ce qui fait qu’il est possible de travailler les maisons en raisonnant collectif, à bon entendeur !

Conditions d’application
d’un investissement Pinel

Le Pinel est un dispositif très apprécié des investisseurs. Il  est soumis à plusieurs conditions pour s’appliquer. Le logement doît être achevé dans les 30 mois après la date de déclaration d’ouverture de chantier pour une résidence collective.

La location du logement doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’engagement de détention et de location du logement doit-être tenu pendant un minimum de 6 ans, avec la possibilité de prolongation via deux cycles de 3 ans, soit jusqu’à 9 ou 12 ans.

Les conditions de location à respecter, à savoir :
le bien doit être loué nu et constituer la résidence principale du ou des locataires
les plafonds de revenus des locataires & les plafonds de loyers … qui sont variables en fonction de la ville où se trouve le bien immobilier (zonage Pinel & Pinel breton)

Le propriétaire-bailleur bénéficiant de la réduction d’impôt pour des investissements réalisés sous la loi Pinel est tenu de remplir une déclaration annuelle de revenus fonciers spéciale (2044S) comportant les éléments permettant d’identifier le logement donné en location. Il doit veiller et respecter le plafond de ressources du ou des locataires à la conclusion ou au renouvellement du bail, et de pouvoir fournir les éléments justificatifs, si besoin, à l’administration fiscale.

Conditions d’application
d’un investissement Pinel

Le Pinel est un dispositif très apprécié des investisseurs. Il  est soumis à plusieurs conditions pour s’appliquer. Le logement doît être achevé dans les 30 mois après la date de déclaration d’ouverture de chantier pour une résidence collective.

La location du logement doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’engagement de détention et de location du logement doit-être tenu pendant un minimum de 6 ans, avec la possibilité de prolongation via deux cycles de 3 ans, soit jusqu’à 9 ou 12 ans.

Les conditions de location à respecter, à savoir :
le bien doit être loué nu et constituer la résidence principale du ou des locataires
les plafonds de revenus des locataires & les plafonds de loyers … qui sont variables en fonction de la ville où se trouve le bien immobilier (zonage Pinel & Pinel breton)

Le propriétaire-bailleur bénéficiant de la réduction d’impôt pour des investissements réalisés sous la loi Pinel est tenu de remplir une déclaration annuelle de revenus fonciers spéciale (2044S) comportant les éléments permettant d’identifier le logement donné en location. Il doit veiller et respecter le plafond de ressources du ou des locataires à la conclusion ou au renouvellement du bail, et de pouvoir fournir les éléments justificatifs, si besoin, à l’administration fiscale.

Zones, villes
éligibles à la loi Pinel

L’un des éléments essentiels pour l’éligibilité d’un bien immobilier en loi Pinel et de respecter le principe du «zonage des villes» :

 zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne
 zone A : proche banlieue parisienne, Côté d’Azur, la partie française de l’agglomération Genevoise, grandes Métropoles, zones littorales et frontalières
 zone B1 : grande couronne parisienne, agglomérations de + de 250 000 habitants, certaines grandes villes du littoral, d’autres sous agrément préfectoral et l’Outre-Mer
• Pinel breton : expérimentée depuis le 01/04/2020, elle se poursuit sur 58 communes ou parties de communes bretonnes. Ces nouveaux territoires éligibles sont des communes, situées en zone B2 ou C, qui peuvent être découpées par quartiers dits IRIS ou par « carreaux » de 200 mètres par 200 mètres, définis par l’Insee

Consultez la liste des communes éligibles de la zone A bis, A & B1

Consultez la liste des communes ou quartiers de communes éligibles Pinel Breton

Plafonds de loyers *

Les plafonds de loyers sont variables en fonction de la ville où se trouve le bien immobilier (zonage Pinel & Pinel breton). Pour les baux conclus en 2020, par mois et par mètre carré (*). Aussi, la surface fiscale qui détermine le plafond du loyer est : la surface habitable + 50% des annexes (garage, parking, terrasse) dans la limite de 8 m².

Toutefois, pour cette dernière, Pinel Breton, cela se complique. Vous avez des plafonds de loyer mensuel spécifiques pour chaque commune ou partie de commune éligible.

Plafonds des revenus 

Le revenu fiscal de référence est celui de l’année N -2 ans précédant celle de la conclusion du bail (soit les revenus de 2018) (N = année 2020).
Les plafonds de ressources sont revalorisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’IRL du deuxième trimestre.

(*) Le législateur via un décret a mis en place un coefficient multiplicateur

Aux plafonds de loyer définis suivant le zonage A, Abis & B1, il convient d’appliquer le coefficient multiplicateur pour s’adapter suivant la surface des logements au prix du marché des différentes villes. De ce fait, il faut sortir sa calculette et employer la formule suivante :
” 0,7 + 19/ S “, dans laquelle S est la surface du logement.
Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche ne peut excéder  1,2 soit 20% de plus du plafond de base.

Ex : pour la location d’un T2 de 40 m2 (annexe comprise) en zone B1 :
le plafond de base est 40 x 10,44 € soit de 417,60 €
avec le coefficient multiplicateur pour ce T2 de 40 m2 en zone B1 :
0,7 + 19/40 = 1,17 x (10.44 x 40) = 488,59
Ainsi, le plafond maxi réel est de 488 €.

Plafonds de loyers *

Les plafonds de loyers sont variables en fonction de la ville où se trouve le bien immobilier (zonage Pinel & Pinel breton). Pour les baux conclus en 2020, par mois et par mètre carré (*). Aussi, la surface fiscale qui détermine le plafond du loyer est : la surface habitable + 50% des annexes (garage, parking, terrasse) dans la limite de 8 m².

Toutefois, pour cette dernière, Pinel Breton, cela se complique. Vous avez des plafonds de loyer mensuel spécifiques pour chaque commune ou partie de commune éligible.

Plafonds des revenus 

Le revenu fiscal de référence est celui de l’année N -2 ans précédant celle de la conclusion du bail (soit les revenus de 2018) (N = année 2020).
Les plafonds de ressources sont revalorisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’IRL du deuxième trimestre.

Les + de la loi Pinel

La location peut être conclue avec un ascendant ou un descendant, mais il ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.

Il est possible d’investir en loi Pinel avec une SCI. Si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, la location peut également être conclue avec un ascendant ou un descendant de cet associé.
L’administration fiscale retiendra comme base de calcul de la réduction d’impôt Pinel, la quote-part de l’associé au prorata des parts détenues dans la dite SCI avec un plafond de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Une opération en Loi Pinel de 600 000 € et est donc possible dans le cadre d’un investissement en SCI avec deux associés, et plus.

Peut-on imputer un déficit foncier en période de réduction d’impôt Pinel

La réduction d’impôt Pinel s’applique et cumule un éventuel déficit foncier plafonné à 10 700 €, le contribuable peut déduire de son revenu global le résultat de ses revenus fonciers, en déduisant les charges ci-dessous du montant des loyers perçus :

la taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance
les primes d’assurance (garantie de vacance locative, garantie de loyers impayés et assurance propriétaire non occupant)
les intérêts d’emprunt, et assurance emprunteur
les charges de co-propriété (via le syndic de l’immeuble)
les dépenses d’entretien ou de travaux

Au delà du plafond de déficit de 10 700 €, l’excédent est reportable pendant 10 ans.

Les + de la loi Pinel

La location peut être conclue avec un ascendant ou un descendant, mais il ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.

Il est possible d’investir en loi Pinel avec une SCI. Si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, la location peut également être conclue avec un ascendant ou un descendant de cet associé.
L’administration fiscale retiendra comme base de calcul de la réduction d’impôt Pinel, la quote-part de l’associé au prorata des parts détenues dans la dite SCI avec un plafond de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Une opération en Loi Pinel de 600 000 € et est donc possible dans le cadre d’un investissement en SCI avec deux associés, et plus.

Peut-on imputer un déficit foncier en période de réduction d’impôt Pinel

La réduction d’impôt Pinel s’applique et cumule un éventuel déficit foncier plafonné à 10 700 €, le contribuable peut déduire de son revenu global le résultat de ses revenus fonciers, en déduisant les charges ci-dessous du montant des loyers perçus :

la taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance
les primes d’assurance (garantie de vacance locative, garantie de loyers impayés et assurance propriétaire non occupant)
les intérêts d’emprunt, et assurance emprunteur
les charges de co-propriété (via le syndic de l’immeuble)
les dépenses d’entretien ou de travaux

Au delà du plafond de déficit de 10 700 €, l’excédent est reportable pendant 10 ans.

      

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