LMNP Classique

Les atouts du Loueur Meublé
choix du régime d’imposition

Le principal atout du statut loueur meublé en régime réel, est de dégager des revenus locatifs non imposables ! Dans le cadre de biens meublés non gérés par un exploitant (et hors résidence services) vous exercez l’activité de Loueur Meublé. Cette activité relève des revenus Bénéfice Industriel et Commercial, BIC, et doit être inscrite au Greffe avec un n° de RCS en tant qu’indépendant.
Les revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. En fonction de vos revenus vous pourrez choisir votre fiscalité et opter soit pour le régime micro-BIC, soit pour le régime réel. Ainsi, différents plafonds et conditions seront à respecter.

Le régime micro-BIC
Les biens qui peuvent entrer dans ce régime sont : les chambres d’hôtes et gîtes ruraux, votre résidence secondaire, meublé de tourisme. 

Avec le micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers imposables. Cet abattement forfaitaire passe à 71 % pour le meublé de tourisme classé.
Le résultat va s’ajouter à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.20 %.

Le régime micro BIC est intéressant si vos charges sont inférieures à 50 % de vos revenus locatifs. Il présente des formalités déclaratives simples, cependant l’abattement de 50 % est souvent moins intéressant fiscalement que la déduction des charges et amortissements déductibles du régime réel simplifié.

Le régime réel
Est particulièrement avantageux puisqu’il offre tous les avantages du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux !
Pour les exploitants de chambres d’hôtes et de gîtes ruraux affiliés au régime réel, les revenus locatifs sont plafonnés à 72 000 € (176 000  € pour les meublés de tourisme classé). Et, dans le cadre d’un investissement en  meublé en résidence services géré par un gestionnaire professionnel (via bail commercial), les revenus locatifs sont plafonnés à 23 000 € pour le statut LMNP …, au delà de ce plafond, on bascule automatiquement en LMP (loueur meublé pro) avec l’incidence des cotisations sociales.
Dans ces cas, il sera possible de déduire des loyers l’ensemble des charges et d’amortir 85% de la valeur du bien, à savoir :

• l’amortissement sur le prix des murs, soit de 85% de votre investissement (échelonné sur 15 à 30 ans)
• l’amortissement du mobilier à 100% (sur 5 à 10 ans)
• les frais de travaux (réhabilitation, reconstruction, agrandissement et amélioration, si le bien est inscrit à l’actif)
• la déduction de l’intégralité des charges  : les frais de notariés, honoraires d’agence relatifs à l’acquisition des locaux, les frais de co-propriété et de comptabilité, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts et l’assurance emprunteur,  (les frais de procédure en cas de litige avec un locataire, un gestionnaire, … au cas où).

Le tout, en font un outil patrimonial d’excellence, car il permet de dégager des revenus exonérés d’impôt sur du long terme (jusqu’à 30 ans) et de ne pas subir les prélèvements sociaux (les 17,2 % qui alourdissent la fiscalité des revenus fonciers classiques et celle des SCPI).

L’adhésion à un centre de gestion agrée (CGA ou OGA) permet une réduction d’impôt égale aux dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité dans la limite de 915 €. Sans omettre que l’avantage premier est d’éviter la majoration sur les bénéfices, à savoir :

• une non majoration sur le calcul du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu

* la  loi de finances 2021, a fait valoir une suppression progressive de cette majoration de 25%. Cependant, elle n’a pas été immédiate, elle s’étale sur 3 ans :

• la majoration a été ramenée à 20% au lieu de 25% pour l’imposition des revenus de l’année 2020
• puis ramenée à 15% pour l’imposition des revenus de l’année 2021
• et à 10% pour l’imposition des revenus de l’année 2022

Pour arriver à une suppression totale et définitive en 2023. On y arrive !

Les atouts du Loueur Meublé
choix du régime d’imposition

Le principal atout du statut loueur meublé en régime réel, est de dégager des revenus locatifs non imposables ! Dans le cadre de biens meublés non gérés par un exploitant (et hors résidence services) vous exercez l’activité de Loueur Meublé. Cette activité relève des revenus Bénéfice Industriel et Commercial, BIC, et doit être inscrite au Greffe avec un n° de RCS en tant qu’indépendant.
Les revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. En fonction de vos revenus vous pourrez choisir votre fiscalité et opter soit pour le régime micro-BIC, soit pour le régime réel. Ainsi, différents plafonds et conditions seront à respecter.

Le régime micro-BIC
Les biens qui peuvent entrer dans ce régime sont : les chambres d’hôtes et gîtes ruraux, votre résidence secondaire, meublé de tourisme. 

Avec le micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers imposables. Cet abattement forfaitaire passe à 71 % pour le meublé de tourisme classé.
Le résultat va s’ajouter à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.20 %.

Le régime micro BIC est intéressant si vos charges sont inférieures à 50 % de vos revenus locatifs. Il présente des formalités déclaratives simples, cependant l’abattement de 50 % est souvent moins intéressant fiscalement que la déduction des charges et amortissements déductibles du régime réel simplifié.

Le régime réel
Est particulièrement avantageux puisqu’il offre tous les avantages du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux !
Pour les exploitants de chambres d’hôtes et de gîtes ruraux affiliés au régime réel, les revenus locatifs sont plafonnés à 72 000 € (176 000  € pour les meublés de tourisme classé). Et, dans le cadre d’un investissement en  meublé en résidence services géré par un gestionnaire professionnel (via bail commercial), les revenus locatifs sont plafonnés à 23 000 € pour le statut LMNP …, au delà de ce plafond, on bascule automatiquement en LMP (loueur meublé pro) avec l’incidence des cotisations sociales.
Dans ces cas, il sera possible de déduire des loyers l’ensemble des charges et d’amortir 85% de la valeur du bien, à savoir :

• l’amortissement sur le prix des murs, soit de 85% de votre investissement (échelonné sur 15 à 30 ans)
• l’amortissement du mobilier à 100% (sur 5 à 10 ans)
• les frais de travaux (réhabilitation, reconstruction, agrandissement et amélioration, si le bien est inscrit à l’actif)
• la déduction de l’intégralité des charges  : les frais de notariés, honoraires d’agence relatifs à l’acquisition des locaux, les frais de co-propriété et de comptabilité, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts et l’assurance emprunteur,  (les frais de procédure en cas de litige avec un locataire, un gestionnaire, … au cas où).

Le tout, en font un outil patrimonial d’excellence, car il permet de dégager des revenus exonérés d’impôt sur du long terme (jusqu’à 30 ans) et de ne pas subir les prélèvements sociaux (les 17,2 % qui alourdissent la fiscalité des revenus fonciers classiques et les SCPI).

L’adhésion à un centre de gestion agrée (CGA ou OGA) permet une réduction d’impôt égale aux dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité dans la limite de 915 €. Sans omettre que l’avantage premier est d’éviter la majoration sur les bénéfices, à savoir :

• une non majoration sur le calcul du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu

* la  loi de finances 2021, a fait valoir une suppression progressive de cette majoration de 25%. Cependant, elle n’a pas été immédiate, elle s’étale sur 3 ans :

• la majoration a été ramenée à 20% au lieu de 25% pour l’imposition des revenus de l’année 2020
• puis ramenée à 15% pour l’imposition des revenus de l’année 2021
• et à 10% pour l’imposition des revenus de l’année 2022

Pour arriver à une suppression totale et définitive en 2023. On y arrive !

Le fonctionnement du L.M.N.P
en résidence services gérée

Les revenus locatifs d’une résidence services du Loueur Meublé Non Professionnel doivent être inférieurs à 23 000 €/an ou représenter moins de la moitié des revenus (traitements et salaires ou pensions) de votre foyer fiscal. Ils seront déclarés dans la catégorie des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec pour option le régime du réel. (vu ci-dessus)
L’investisseur génère des revenus locatifs non imposables (pendant 15 à 30 ans) par le biais de l’amortissement, et ainsi, il se constitue un solide complément de retraite. Un dispositif facilement accessible.

Compatible avec la récupération de la T.V.A

Si et seulement si, l’investissement locatif porte sur un logement meublé d’une résidence services assurant au minimum, 3 des 4 services para-hôtelier, et que la résidence soit : résidences de tourisme, d’affaires, d’étudiants, EHPAD (maison de retraite médicalisée) ou résidence services seniors (avec agrément du gestionnaire) et confiés à un exploitant par bail commercial.
Pour ces investissements réalisés en neuf dans ce type de bien, il permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la T.V.A de 20% (immobilier, mobilier, frais d’acquisition,…) et les loyers seront assujettis à la T.V.A de 10% (article 261-D-4).
Pour les biens gérés en résidence services, les loyers nets perçus sont garantis contractuellement (bail commercial) par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale de 9, 11 voire 20 ans, renouvelable. Important : bien vérifier sur le bail que le gestionnaire renonce à sa capacité triennale de le rompre.
Il n’y a pas de plafond de montant d’investissement, bien sûr il doit être corrélé au plafond des loyers de 23 000 € HT/an.

Quels sont les les résidences services
gérés par un exploitant (avec agrément)

les EHPAD
Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Il s’agit généralement de chambres médicalisées dans des établissements de type maison de retraite.

les résidences séniors
Elles sont des structures immobilières non médicalisées, particulièrement adaptées aux personnes âgées non dépendantes (avec des équipements spécifiques adaptés aux personnes âgées et des services complémentaires. On assiste à une forte demande de ce type de bien ces dernières années, ce qui en fait un investissement.

les résidences de tourisme
La France reçoit un volume de touristes croissant chaque année. Le développement du tourisme en provenance des « BRICS » (Bresil, Russie, Inde, Chine…) assure pour les prochaines années de belles perspectives sur le marché de la location de tourisme.

les résidences d’affaires
La demande est également croissante dans les grandes villes pour ce type d’hébergement, particulièrement prisé des hommes d’affaires en déplacement sur des moyennes et longues durées (1 semaine à quelques mois).

les résidences étudiantes
Les nouvelles résidences étudiantes offrent généralement des prestations de service complémentaires (restauration, services de nettoyage…). L’investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant à prix réduit dans les grandes villes.