Il y a plus de cent ans, le 31 décembre 1913, le gouvernement de Gaston Doumergue faisait voter une loi destinée à la protection et à la conservation du patrimoine monumental et mobilier français : la loi sur les monuments historiques (MH). Aujourd’hui elle offre une défiscalisation sans limite, ou presque !
Il y a plus de cent ans, le 31 décembre 1913, le gouvernement de Gaston Doumergue faisait voter une loi destinée à la protection et à la conservation du patrimoine monumental et mobilier français : la loi sur les monuments historiques (MH). Aujourd’hui elle offre une défiscalisation sans limite, ou presque !
Les fondamentaux du dispositif MH
Elargie depuis, ce régime de faveur concerne des immeubles classés monuments historiques : inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique, artistique ou touristique particulier et qui font l’objet soit d’un agrément spécial accordé par le Ministre de l’économie et des finances avant le 1 janvier 2014, ou ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine.
Ainsi, elle permet aux particuliers d’acquérir un bien immobilier de caractère et de prestige, faisant partie du patrimoine national , dont l’ensemble bénéficiera d’une restauration globale sous contrôle de l’architecte des bâtiments de France.
De ce fait, il est possible d’imputer et de déduire toutes les dépenses (rénovation, charges divers, intérêts d’emprunts…) de son revenu global. Une solution à étudier pour les foyers assujettis aux tranches supérieures de l’impôt sur le revenu ou bénéficiant de revenus exceptionnels de courte durée.
Pas de limite, 100% des travaux déductibles
L’investisseur peut déduire 100 % des travaux de restauration engagés de ses revenus fonciers, et le solde s’impute sans limitation de montant sur les revenus globaux (sur une à trois années, le temps des travaux). L’impact de la défiscalisation est immédiat, il commence à plein régime dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année.
Les autres avantages du MH sont loin d’être négligeables…
• Si vous le louez, il n’y a ni plafond de loyer ni plafond de ressources du locataire à respecter.
• Vous pouvez occuper le bien, y vivre…, oui mais, pour déduire du revenu global 100% des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt, il doit se passer trois ans entre votre dernier paiement des travaux et votre propre installation. A défaut 50% des travaux et des intérêts d’emprunt restent déductibles.
• Les biens classés Monuments historiques sont totalement exonérés des droits de donation et de succession … si et seulement si, le bien est ouvert à la visite publique au moins 100 jours par an avec maintien sur place des éléments décoratifs etc… ceci étant spécifié dans une convention spéciale avec le Ministère de la culture.
Rappel des conditions d’application
• Les immeubles bénéficiant du dispositif Malraux sont ceux situés dans des secteurs sauvegardés, ou dans une ZPPAUP.
• Avant 2009, les travaux devaient obligatoirement être réalisés par les acquéreurs et un montage en ASL ou en AFUL était nécessaire.
• Aujourd’hui, le promoteur/vendeur a l’autorisation d’effectuer les travaux et un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) suffit pour bénéficier du dispositif Malraux.
La rénovation du bien immobilier engendre une augmentation de sa valeur, ce qui suscite des interrogations dans le calcul des plus-values immobilières, voir ci-dessous.
Les obligations à respecter
• Les travaux de restaurations devront faire l’objet d’une Autorisation Spéciale de travaux et/ou d’une déclaration d’utilité publique.
• La restauration doit être réalisée à l’initiative du ou des propriétaires regroupés au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL).
• Les règles administratives doivent être scrupuleusement respectées pour bénéficier en toute sécurité de l’avantage fiscal. De ce fait, La qualité de l’opérateur est extrêmement importante, et il ce doit de vous délivrer une garantie de bonne fin fiscale.
• Le droit commun précise que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.
• Lorsque l’immeuble est détenu par une SCI, les associés de la SCI peuvent bénéficier du dispositif sous réserve que la SCI soit « familiale » ou qu’elle ait obtenu un agrément de l’État.
• La mise en copropriété de l’immeuble, si elle intervient à compter du 1 er janvier 2009, doit avoir fait l’objet d’un agrément délivré par l’État.
• La loi impose depuis 2009 de conserver le bien pendant au moins 15 ans. Aussi, du fait que les plus-values sont calculées à partir du prix foncier hors travaux, il est fortement conseillé de concevoir ce type d’investissement sur une longue durée. Aussi, il convient de noter que le vendeur est tenu de faire connaître au nouvel acquéreur l’existence de la servitude de classement, et de notifier la vente au préfet.
