La loi Malraux, née en 1962, se destine à une opération de restauration immobilière dans un secteur sauvegardé… Et depuis 2016, le dispositif Malraux se “popularise” avec la création des SPR classés ce qui ouvre le champ d’action pour des contribuables fortement imposés.
La loi Malraux, née en 1962, se destine à une opération de restauration immobilière dans un secteur sauvegardé… Et depuis 2016, la Malraux se “popularise” avec la création des SPR classés ce qui ouvre le champ d’action pour des contribuables fortement imposés.
Aujourd’hui, le dispositif Malraux a très bien évolué
tant dans ses conditions d’application que dans les avantages fiscaux qu’il procure.
L’article 84 de la loi de finances de 2009 a procédé à une réforme globale du régime de défiscalisation «loi Malraux» en transformant le régime de déduction de charges spécifiques et d’imputation des déficits fonciers sans limitation sur le revenu global en une réduction d’impôt sur le revenu accordée au titre des opérations de restauration complète d’immeubles situés en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP.
Ouverture du dispositif a des sites d’exception réhabilités en logements
La loi de Finances Rectificative pour 2016, publiée au JO du 30/12/2016, a mis en place une réforme du champ d’application de la loi Malraux pour la rendre plus incitative avec notamment la création des SPR classés (Sites Patrimoniaux Remarquables classés) par la loi du 7 juillet 2016 (n° 2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine. Ce qui ouvre de plein droit la Malraux à des sites “industriels” ou “locaux” d’exception réhabilités en logement.
Les contribuables concernés
Peuvent bénéficier de ce dispositif les contribuables résidants en France, ainsi que les personnes associés de sociétés non soumises à l’Impôt sur les Sociétés (S.C.I et S.C.P.I). Le démembrement est prohibé dans le dispositif de défiscalisation Malraux aussi bien pour les particuliers que pour les SCI.
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt s’étendent à l’ensemble des dépenses de travaux imposés et/ou autorisés par l’autorité publique, dès lors que ces travaux soient réalisés, avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France.
Depuis 2013, la loi Malraux, n’est plus soumis au plafond des niches fiscales. L’excédent de réduction d’impôt sur l’impôt dû n’est pas reportable.
Pour les permis de construire d’avant le 1er janvier 2013, il conserve le plafonnement des niches fiscales de 2012, soit 18 000 € plus 4% du revenu imposable après abattement.
Application et avantages fiscaux de la loi Malraux
La loi de Finances Rectificative pour 2016, publiée au JO du 30/12/2016, à prévu une réforme du champ d’application de la loi Malraux pour la rendre plus incitative et mieux “cadrée” en introduisant trois nouvelles mesures et ce, pour les demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux déposé depuis le 9 juillet 2016 (date d’entrée en vigueur de la loi LCAP et la de création des SPR classé, à savoir :
• La prise en compte dans le champ d’application géographique de la loi Malraux, la création des SPR classés (Sites Patrimoniaux Remarquables classés) par la loi du 7 juillet 2016 (n° 2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine (et remplace les anciennes appellations dit secteurs sauvegardés, ZPPAUP ou AVAP).
Ainsi, l’un de ces bienfaits est qu’elle ouvre le bénéfice de la réduction d’impôt Malraux à tous les SPR classé qui après la rénovation seront destinés à l’habitation, y compris ceux qui ne l’étaient pas originellement, tels que des sites industriels ou locaux anciens d’exception qui seraient transformés en logements.
• Pour les travaux de rénovation donnant droit à une réduction d’impôt Malraux, le taux diffère suivant deux cas :
30% au titre des travaux réalisés sur des programmes Malraux lorsque le bien est situé en SPR classé et qu’il est couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), en QUAD ou en NPRU.
22% du montant des travaux lorsque le bien est situé dans un périmètre couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé (PVAP).
Il convient de rappeler que la réduction vaut sur le montant des travaux hors prix d’acquisition.du foncier.
• Les dépenses sont plafonnées à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives, soit 100 000 € par an maximum, qui offre une réduction d’impôt maxi de 30 000 € ou 22 000 € par an. La réduction d’impôt de la loi de défiscalisation Malraux s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 4 ans après la date de délivrance du permis de construire.
Les Travaux éligibles à loi Malraux, sont ceux : de démolition et de reconstitution des toitures, des murs, des combles, des greniers, des parties communes ou autres,… d’un bâti existant ; de la transformation de logements ou autres, de tout ou partie d’un immeuble déclarés d’utilités publiques, ayant pour effet de le rendre habitable, et ce, en conformité avec l’architecte des bâtiments de France.
Compatibilité fiscale
La Défiscalisation en loi Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs de votre patrimoine bénéficiant également d’avantages fiscaux telles les défiscalisations Pinel, Duflot, Scellier, Bouvard, Robien, Borloo, Girardin, …
Rappel des conditions d’application
• Les immeubles bénéficiant du dispositif Malraux sont ceux situés :
– dans un Site Patrimonial Remarquable classé (SPR), appellation qui remplace aussi ceux dit anciens secteurs sauvegardés, (ZPPAUP ou AVAP)
– dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique
– dans un Quartier dégradé dit “NPNRU”
• Auparavant, les travaux devaient obligatoirement être réalisés par les acquéreurs et un montage via association en ASL* ou en AFUL* était nécessaire. Ce qui ouvrait droit à quelques dérapage et la porte au contrôle fiscal.
*Association Syndicale Libre (A.S.L) et l’Association Foncière Urbaine libre (A.F.U.L) qui permettaient de regrouper des propriétaires en vue de la réalisation de projets tel que la rénovation d’immeubles.
• En 2014, est apparu un nouveau type de montage pour investir en loi Malraux : les contrats V.I.R (Vente d’immeuble à rénover) qui engage le concepteur/monteur de l’opération Malraux comme via un contrat VEFA en loi Pinel (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) avec toutes les garanties associées pour l’acquéreur.
Règles d’application simplifiées
• Aujourd’hui, les règles et la défiscalisation Malraux sont bien simplifiées et sécurisées, elles permettent désormais, le promoteur/vendeur d’effectuer les travaux pour le compte des investisseurs, également via un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR). Ce qui permet à tout à chacun d’être plus serein dans le bon déroulement de son investissement sous le dispositif Malraux.
Votre investissement Malraux sécurisé via contrat V.I.R
La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) a la forme d’une promesse de vente, dont les dispositions sont inspirées de la vente en état futur d’achèvement (VEFA). Le contrat VIR réglemente l’investissement en loi Malraux et protège l’acquéreur, comme il y a lieu avec un contrat en VEFA.
• Le contrat en VIR contient une description détaillée du bien immobilier et des travaux à effectuer, le prix du foncier et des travaux sont fermes et définitifs.
• Le vendeur, Maître d’ouvrage, a une obligation de résultat sur les travaux.
• Le paiement des travaux se fait au fur et à mesure de l’avancement du chantier par appel de situation validé par un homme d’art, architecte extérieur à l’opération.
• Un engagement est pris pour une date de livraison.
• Un contrat VIR apporte obligatoirement : une garantie financière extrinsèque d’achèvement des travaux (GFA), une assurance Dommage Ouvrage, une garantie du parfait achèvement et une garantie décennale.
Le montage de l’opération est d’une haute technicité et nécessite l’intervention d’un spécialiste.
Plue-value immobilière, faire le bon choix… avantage en montage V.I.R
Dans les anciens montage en ASL ou en AFUL, le calcul de la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du foncier, sans majoration des dépenses liées aux travaux de rénovation. En revanche, pour une acquisition réalisée dans le cadre du régime juridique de la VIR, le montant d’acquisition s’entend du prix du foncier et des travaux réalisés.
Les frais d’acquisition viennent également s’additionner au prix d’achat du bien immobilier. Ils sont calculés sur le prix du foncier dans le cadre d’une ASL ou d’une AFUL, et sur le montant total de l’acquisition -foncier et travaux- dans le cadre de la VIR
Obligations à respecter
• Obtention d’une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l’Architecte en chef des Bâtiments de France ou d’un permis de construire.
• Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti.
• La restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l’initiative d’une collectivité publique, d’un organisme chargé par elle ou du vendeur.
• Les logements restaurés doivent être loués nus à usage d’habitation exclusivement, au plus tard dans un délai de 12 mois suivant l’achèvement des travaux et pendant une durée minimale de 9 ans (6 ans pour un permis de construire avant le 01/01/2009).
• La location en loi Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés)
• Lorsque le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés de la société doivent en outre s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.
Exemple de défiscalisation loi Malraux situé en S.P.R classé
Vous achetez un appartement de 100 m² dans un immeuble éligible à loi Malraux de 20 appartements à Vannes, cet immeuble est vendu 1 200 € par m² de foncier existant et sera rénové pour un total de 200 000 € de travaux par m² (parties communes + parties privatives). Vous allez procéder à 200 000 € de travaux dans votre appartement qui vous aura coûté 120 000 € de foncier à l’achat, les travaux dureront sur quatre années fiscales :
• réduction d’impôt en N : 50 000 x 30% = 15 000 €
• réduction d’impôt en N+1 : 50 000 x 30% = 15 000 €
• réduction d’impôt en N+2 : 50 000 x 30% = 15 000 €
• réduction d’impôt en N+3 : 50 000 x 30% = 15 000 €
Vous allez donc réduire votre impôt de 15 000 € /an durant 4 années consécutives, soit une économie d’impôt de 60 000 €.
Dépenses déductibles des revenus fonciers
Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restauration immobilière «Loi Malraux», on retrouve l’ensemble des dépenses déductibles dans le cadre du droit commun :
• les intérêts d’emprunt
• les dépenses de réparation ou d’entretien
• les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges
• les primes d’assurance versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés
• les frais d’assurance, de gestion et l’amortissement de l’immeuble.
• certaines impositions
• les dépenses acquittées pour le compte des locataires
• la contribution représentative du droit de bail
