LMNP Classique

Les atouts du Loueur Meublé
choix du régime d’imposition

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier neuf ou ancien destiné à la location en meublé, profiter des avantages qu’offrent le statut LMNP / LMP pour être partiellement, voire totalement exonéré d’imposition sur vos revenus locatifs ? Ce statut a tout pour plaire pour bon nombre d’investisseurs avec des options “à la carte”.

Sur l’ensemble de l’année 2024, le sujet du LMNP, dit par la presse « meublé Air b&b » a fait couler beaucoup d’encre entre Bercy et le législateur, souvent très mal interprété par la presse en général.

Le rapport de la député du Finistère, Annaïg Le Meur, mettait l’accent sur les biens meublés loués en courte durée gérés par les propriétaires bailleurs eux mêmes. Et ce, en faisant appel aux plateformes de type Air b@b, Booking, et autres.

Depuis le LMNP est inscrit dans la loi des finances 2025, et le 29 octobre 2024 la loi votée à l’Assemblée éclairci le sujet. Et acte les modifications pour les revenus de ce type de biens et gestion personnelle déclarés en micro BIC. En attente de validation au Sénat.  A savoir :

> abattement de 30 % au lieu de 50 %
> abattement de 50 % au lieu de 71 % pour les biens de tourisme classés
> revenus locatifs plafonnés à 15 000 € pour ces deux cas

Les biens meublés en location longue durée et les biens en résidence services gérés par un gestionnaire professionnel ne sont pas concernés par cette loi modificatives (résidence étudiants, tourismes/affaires, seniors et ephad).

Ceci étant dit, revenons aux fondamentaux. Dans le cadre de biens meublés, les revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. En fonction du bien et de ses revenus vous pourrez choisir votre fiscalité et opter soit pour le régime micro-BIC, soit pour le régime réel. Ainsi, différents plafonds et conditions seront à respecter. Cette activité relève des revenus Bénéfice Industriel et Commercial, dit BIC.

Le régime micro-BIC
Les biens qui peuvent entrer dans ce régime sont : les chambres d’hôtes et gîtes ruraux, votre résidence secondaire, votre investissement meublé de tourisme. 

Avec le micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % (au lieu de 50%) sur vos loyers imposables. Cet abattement forfaitaire passe à 50 % (au lieu de 71%) pour le meublé de tourisme classé.
Les revenus sont plafonnés à 15 000 € (comme pour le micro-foncier)
Le résultat de la location va s’ajouter à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (11, 30, 41 ou 45%) et en plus, il subira les prélèvements sociaux de 17.20 %. Aussi, nous tenons à préciser que si le bien n’est pas en résidence services gérées, il y aura bien sûr la taxe d’habitation !

Le régime micro BIC présente des formalités déclaratives simples, cependant l’abattement de 30 ou 50 % est souvent moins intéressant fiscalement que celui du régime réel simplifié (déduction des charges, amortissement et récupération de la tva sur les biens neuf).

Le régime réel
Le principal atout du statut loueur meublé en régime réel, est de dégager des revenus locatifs non imposables ou presque ! Il est particulièrement avantageux puisqu’il offre tous les avantages du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux !
Pour les exploitants de chambres d’hôtes et de gîtes ruraux affiliés au régime réel, les revenus locatifs sont plafonnés à 72 000 € (188 000  € pour les meublés de tourisme classé). Et, dans le cadre d’un investissement en  meublé en résidence services géré par un gestionnaire professionnel (via bail commercial), les revenus locatifs sont plafonnés à 23 000 € pour le statut LMNP …, au delà de ce plafond, on bascule automatiquement en LMP (loueur meublé pro) avec l’incidence des cotisations sociales.

Dans ces cas, il sera possible de déduire des loyers l’ensemble des charges et d’amortir le bien, à savoir :

• l’amortissement sur le prix des murs, soit de 85% de votre investissement (échelonné sur 15 à 30 ans)
• l’amortissement du mobilier à 100% (sur 5 à 10 ans)
• la déduction de l’intégralité des charges  : les frais de notariés, honoraires d’agence relatifs à l’acquisition des locaux, les frais de co-propriété et de comptabilité, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts et l’assurance emprunteur,  (les frais de procédure en cas de litige avec un locataire, un gestionnaire, … au cas où).
• les frais de travaux (réhabilitation, reconstruction, agrandissement et amélioration, si le bien est inscrit à l’actif)
• la récupération de la TVA et notamment sur le prix du bien s’il est neuf

Le tout, en font un outil patrimonial d’excellence, car il permet de dégager des revenus exonérés d’impôt sur du long terme (jusqu’à 30 ans) et de ne pas subir les prélèvements sociaux ! (les 17,2 % qui alourdissent la fiscalité des revenus fonciers classiques et celle des SCPI).

Le fonctionnement du L.M.N.P
en résidence services gérée

Les revenus locatifs d’une résidence services du Loueur Meublé Non Professionnel doivent être inférieurs à 23 000 €/an ou représenter moins de la moitié des revenus (traitements et salaires ou pensions) de votre foyer fiscal. Ils seront déclarés dans la catégorie des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec pour option le régime du réel. (vu ci-dessus)
L’investisseur génère des revenus locatifs non imposables (pendant 15 à 30 ans) par le biais de l’amortissement, et ainsi, il se constitue un solide complément de retraite. Un dispositif facilement accessible.

Compatible avec la récupération de la T.V.A

Si et seulement si, l’investissement locatif porte sur un logement meublé d’une résidence services assurant au minimum, 3 des 4 services para-hôtelier, et que la résidence soit : résidences de tourisme, d’affaires, d’étudiants, EHPAD (maison de retraite médicalisée) ou résidence services seniors (avec agrément du gestionnaire) et confiés à un exploitant par bail commercial.
Pour ces investissements réalisés en neuf dans ce type de bien, il permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la T.V.A de 20% (immobilier, mobilier, frais d’acquisition,…) et les loyers seront assujettis à la T.V.A de 10% (article 261-D-4).
Pour les biens gérés en résidence services, les loyers nets perçus sont garantis contractuellement (bail commercial) par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale de 9 ans, renouvelable. Important : bien vérifier sur le bail que le gestionnaire renonce à sa capacité triennale de le rompre.
Il n’y a pas de plafond de montant d’investissement, bien sûr il doit être corrélé au plafond des loyers de 23 000 € HT/an.

Quels sont les les résidences services
gérés par un exploitant (avec agrément)

les EHPAD
Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Il s’agit généralement de chambres médicalisées dans des établissements de type maison de retraite.

les résidences séniors
Elles sont des structures immobilières non médicalisées, particulièrement adaptées aux personnes âgées non dépendantes (avec des équipements spécifiques adaptés aux personnes âgées et des services complémentaires. On assiste à une forte demande de ce type de bien ces dernières années, ce qui en fait un investissement.

les résidences de tourisme
La France reçoit un volume de touristes croissant chaque année. Le développement du tourisme en provenance des « BRICS » (Bresil, Russie, Inde, Chine…) assure pour les prochaines années de belles perspectives sur le marché de la location de tourisme.

les résidences d’affaires
La demande est également croissante dans les grandes villes pour ce type d’hébergement, particulièrement prisé des hommes d’affaires en déplacement sur des moyennes et longues durées (1 semaine à quelques mois).

les résidences étudiantes
Les nouvelles résidences étudiantes offrent généralement des prestations de service complémentaires (restauration, services de nettoyage…). L’investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant à prix réduit dans les grandes villes.