La loi Denormandie…
une incitation à la conquête des coeurs de ville à rénover
Le Denormandie est un mixte entre le dispositif “déficit foncier” et “loi Pinel“.
Initié par Julien Denormandie en 2019, ce dispositif ouvre les conditions de crédit d’impôt Pinel aux logements anciens jusqu’au 31 décembre 2022. Toutefois c’est un dispositif “bridé”, indépendamment du zonage en vigueur, il n’est possible que dans 245 villes (à ce jour) dont l’habitat est fortement dégradé .
Il concerne deux types de biens : d’une part les logements anciens à rénover, et d’autre part au local affecté à un usage autre que l’habitation (des anciens locaux commerciaux ou industriels) et qui font l’objet de travaux de transformation en logement.
Les modalités du crédit d’impôt sur le revenu sont identiques à ceux du dispositif Pinel ”Neuf”. A savoir un crédit d’impôt de 12, 18 ou 21 % sur respectivement 6, 9 ou 12 ans d’engagement à la location.
Les travaux
de rénovation éligibles
S’il est régi par le même article du Code général des impôts que le Pinel, le Denormandie s’en distingue par le fait que les contraintes de rénovation (principalement en termes de performances énergétiques) sont grandement assouplies. Alors que le Pinel ancien fonctionne sur le principe d’une réhabilitation complète d’un logement (où il faut engager des travaux de gros œuvre) aux normes en vigueur, le dispositif Denormandie n’impose plus de faire des travaux de rénovation considérables. Selon le texte originel, ceux-ci doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Pour bénéficier de l’aide, aucune réglementation énergétique, comme le label RT 2012 ou BEPAS, n’est prise en compte.
Les travaux éligibles, sont :
• l’isolation de la toiture
• l’isolation des murs donnant sur l’extérieur
• l’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur
• le changement de système de chauffage
• le changement de système de production d’eau chaude sanitaire
• le coût d’autres transformations, à l’instar de l’assainissement, de la modernisation ou de la création de nouvelles surfaces habitables.
Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % en habitat individuel et de 20% en collectif. La consommation en énergie de celui-ci devra être inférieure à 331 kWh par mètre carré par an au terme de la rénovation. Aussi, ils doivent obligatoirement être réalisés par un artisan certifié Reconnu Garant de l’environnement (RGE). Le logement rénové devra présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) démontrant la réduction des consommations d’énergie, comme en matière de chauffage ou de production d’eau chaude. Il faudra bien sûr avoir le dossier complet des travaux réalisés et leur montant, qui servira de preuve en cas de demande de justificatif par un agent de l’administration fiscale.
Les conditions
à respecter
• location obligatoire pendant 6, 9 ou 12 ans
• assiette maximale 300 000 € pour un investissement annuel
• revenus du locataire et loyers plafonnés
• limitation de l’assiette à 5 500 € par m2 habitable
• pas de possibilité de louer à un membre du foyer fiscal
• réduction d’impôt à partir de l’achèvement des travaux : 2% par an (jusqu’à 9 ans), puis 1% par an (jusqu’à 12 ans), soit au maximum 21% de réduction
Les immeubles soumis à ce régime fiscal sous soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an).
La base de la réduction d’impôt est constituée de trois composantes :
• le prix d’acquisition du bien immobilier
• les frais d’acte d’acquisition
• le montant des travaux de transformation effectivement payés