Les points clefs
de l’immobilier neuf et ancien
la balance penche en faveur du neuf
Que cela soit pour habiter ou investir, le gouvernement incite les particuliers à faire l’acquisition dans le neuf pour développer des logements moins énergivores, mais aussi pour combler au mieux le déficit de logements en France, estimé entre 500 000 et 800 000 selon les sources. De ce fait, le neuf ouvre droit dans certains cas à des avantages financiers comme par exemple des réductions d’impôt dans le cadre d’un investissement en Pinel et/ou, selon les collectivités locales, une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant un certain nombre d’années. Si l’ancien est réputé moins cher à l’achat que le neuf, cette différence est souvent marquée par la TVA. Toutefois, certains investisseurs ou accédants à la propriété peuvent bénéficier d’une TVA à taux réduit, sous conditions… Mais ce n’est pas tout !
1 Des frais de notaire réduits
En faisant l’acquisition d’un bien immobilier neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduits de 2 à 2,5% du prix d’achat du bien. Ces frais réduits permettent ainsi de rendre plus accessible l’acquisition d’un logement neuf et par conséquent, d’améliorer la rentabilité de votre investissement. En comparaison, dans le cadre de l’achat d’un bien ancien, ces frais sont de l’ordre de 7 à 8%.
Pour exemple, 150 000 € investis, les frais de notaires : dans le neuf, il faut compter à 3 750 €… contre 11 500 € pour un bien ancien.
2 Les aides financières de l’Etat
L’Etat, toujours dans le but d’inciter l’acquisition d’un logement neuf, va vous octroyer deux cadeaux supplémentaires, suivant le type d’acquisition, accession de la résidence principal ou investissement locatif, et votre profil.
• Le premier, une exonération de la taxe foncière de 2 à 7 ans et plus, …
Tout propriétaire, propriétaire bailleur inclus, est redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Or, le propriétaire d’un logement neuf peut bénéficier d’une exonération de taxe foncière de 50 ou 100% pendant 2 ans suivant les communes. De plus, certaines collectivités proposent une exonération de taxe foncière complémentaire pouvant aller jusqu’à 5 ans pour les logements neufs à haut niveau de performance énergétique dit ”construction passive”, soit une exonération de 7 ans maximum. Dans la cadre d’une location accession pour un bien situé en zone Anru, l’exonération est de 15 ans. Pour un investissent locatif via un Prêt Locatif Social (PLS) l’exonération peut être total pendant 15 voire 25 ans, (ne peut être cumulable au dispositif Pinel), …
• Le deuxième, c’est du côté de la TVA
Dans la majorité des cas, elle s’élève à 20 % du prix du bien. Toutefois, pour les investisseur bailleur via un prêt conventionné de type PLS le taux est réduit à 10%. Les primo-accédants à la propriété peuvent bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % pour des biens situés en zones prioritaires de la politique de la ville, dites ‘zones Anru’, et ce, sous conditions de revenus. Il en est de même dans le cadre d’une location/accession via un crédit PLSA. De ce fait certains ménages peuvent ainsi devenir propriétaire d’un logement neuf répondant aux dernières normes de confort à un prix réduit. Et, dans certains cas, l’Etat vous offre aussi la TVA (loueur meublé géré)
• Le troisième, il ne faut pas omettre une réduction de l’impôt sur le revenu possible
Dans le cadre d’un investissement locatif Pinel, cette loi fiscale, du nom de sa conceptrice Sylvia Pinel, va vous permettre de bénéficier d’un crédit d’impôt à concurrence de 6 000 € max/an et par foyer fiscal sur 6 à 9 ans de façon linéaire. Aussi, on peut prolonger à 12 ans le dispositif, ce qui amène la réduction maximale à 21% du prix du bien.
3 Des charges allégées grâce aux normes de construction
Avec les nouvelles normes énergétiques & phoniques RT 2012 vous faites coup double. Les normes énergétiques draconiennes imposées aux constructeurs vont vous permettre d’améliorer votre environnement, votre confort, mais surtout, vont réduire votre facture énergétique de façon drastique et sur le long terme. Pour l’investisseur bailleur, cela paraît anodin lorsque l’on met un bien en location mais du côté du locataire cela ferra pencher la balance en votre faveur au moment du choix.
La norme RT 2012, actuellement en vigueur, fixe d’ores et déjà des limites à la consommation d’énergie des logements collectifs et maisons individuelles. Avec un seuil de 50 kWh/(m²-an) à ne pas dépasser, cette limite serait encore réduite par la norme RT 2020, actuellement en cours d’élaboration, avec une exigence de consommation de chauffage cette fois-ci inférieure à 12 kWh/(m²-an). Par ailleurs, l’énergie primaire nécessaire pour l’eau chaude sanitaire, l’éclairage et l’alimentation de divers appareils électriques devra également se limiter à un maximum de 100 kWh/(m²-an).
L’objectif fixé par la nouvelle norme de construction RT 2020 est simple : autoriser uniquement la construction de logements ou maisons à énergie positive, c’est-à-dire, des logements capables de produire davantage d’énergie qu’elles n’en consomment.
Aussi, dans le cadre des dernières normes en vigueur, ils répondent aux nomes d’accessibilités aux personnes handicapées ou à mobilité réduite : ouvrants assez larges, hauteur des interrupteurs et équipements comme les interphones, etc.
4 Le financement
Un des effets de levier, non négligeable, est le crédit. La possibilité de la mise en place d’un prêt à 100% du prix du bien immobilier, voire 110% en incluant les frais notariés et les frais de garantie du prêt et ce avec un différé de remboursement des échéances après livraison. Sur le plan des revenus fonciers à venir les intérêts du crédit et l’assurance emprunteur seront déductibles des revenus locatifs, diminuant ainsi votre résultat foncier et votre imposition sur les loyers perçus. Aussi, l’assurance emprunteur déductible qui prévaut de ”prévoyance” offre une formidable protection familiale à très faible coût !
Autre argument qui joue en faveur du neuf :
• L’opportunité pour les primo-accédants, sous conditions de revenus, de bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ – gratuit). Et ce, quelle que soit la zone où se situe le bien qu’ils acquièrent en qualité de résidence principale. En effet, dans le neuf, ce soutien de financement peut être de 20 % (zone C et B2) à 40% (zone B1, A & Abis) du prix du bien et ce sur une durée de 20 à 25 ans avec un différé total de 15 ans.
Dans l’ancien, son octroi est soumis à plusieurs conditions. A commencer par son emplacement (uniquement en zone B2 et C), mais aussi son état (le bien en question doit nécessiter des travaux d’économies d’énergie ou de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement représentant 25 % du coût total de l’opération).
Au niveau du plafond du montant empruntable, la différence entre neuf et ancien est criante, dans le neuf il peut s’élever jusqu’à 138.000 euros, et dans l’ancien à 101.200 euros maxi.
• Aussi, comme indiqué plus haut, pour les investisseurs, il ne faut pas omettre les atouts des prêts conventionnés comme le prêt locatif social (PLS) et, pour les accédants avec le PLSA pour la location/accession.
5 La sécurité juridique de l’immobilier neuf
Dans l’ancien, combien de propriétaires ont pu avoir de grosses déconvenues, suite à un achat, où de nombreux et couteux travaux se sont avérés nécessaires. Dalles affaissées, murs fissurés, toiture, système de chauffage, vices cachés et autres joies qui ruinent en un instant votre rentabilité.
Acheter un appartement neuf offre à son propriétaire des garantie propres à l’immobilier neuf qui sécurisent son investissement. La VEFA est en effet encadrée par la loi afin de protéger le propriétaire durant les dix années qui suivent l’acquisition selon cinq modalités :
• La garantie de parfait achèvement : l’année suivant la réception de son appartement neuf, le propriétaire est couvert pour tout dommage ou malfaçon constatée par procès-verbal ou courrier. Le promoteur est tenu de réaliser les réparations.
• La garantie biennale ou de bon fonctionnement : les deux années suivant la réception du logement neuf, les dysfonctionnements constatés sur les éléments dissociables du bien (robinets, volets, éléments électriques, etc., hors parties structurelles) doivent être corrigés par le promoteur.
• La garantie décennale : elle complète pendant 10 ans la garantie biennale à partir de la date de réception. La garantie décennale porte sur la structure du bâti (les éléments indissociables du logement neuf) tels les murs et plafonds, les terrasses, le toit.
• L’assurance dommages-ouvrage : obligatoirement souscrite par le promoteur, cette assurance permet d’assurer le financement des réparations liées à la garantie décennale avant le rendu d’une décision de justice statuant sur la responsabilité de chacun.
Dans le cadre d’un investissement locatif, le coût de ces réparations éventuelles n’incomberont donc pas au propriétaire et lui permettront d’assurer une mise en location plus rapide que pour un bien ancien dont il devra lui-même faire réaliser les réparations à son compte. L’impact sur la rentabilité locatif de son investissement sera donc moindre.
6 L’immobilier neuf bénéficie d’une forte attractivité locative
La vacance d’un logement nuit à la rentabilité locative de votre investissement. Investir dans l’immobilier locatif, c’est aussi rechercher un revenu, et qui dit revenu dit locataire. Avec le neuf, vous serez « en tête de gondole », grâce aux prestations et au confort moderne que vous allez offrir à votre locataire. En effet, il propose des équipements qui facilitent la vie quotidienne (interphone, installations domotiques, volets roulants motorisés…). Enfin, un appartement acheté dans une résidence neuve dispose dans la majorité des cas au minimum d’une place de parking : un atout supplémentaire pour le locataire. Et pour rappel, la baisse des charges sus mentionnées, induites par les normes énergétiques.
7 Un investissement patrimonial
Enfin, investir, c’est créer et gérer un capital. Quoi de mieux que la pierre, qui plus est neuve, pour protéger ses avoirs des aléas économiques sans omettre la prévoyance. Valeur refuge par excellence.
