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Loi Malraux 2017

L'investissement immobilier de prestige…
La loi Malraux se destine à une opération de restauration immobilière dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).


La Malraux, … devient populaire auprès des contribuables fortement imposés.
 

 

L'article 84 de la loi de finances de 2009 a procédé à une réforme globale du régime de défiscalisation «loi Malraux» en transformant le régime de déduction de charges spécifiques et d'imputation des déficits fonciers sans limitation sur le revenu global en une réduction d'impôt sur le revenu accordée au titre des opérations de restauration complète d'immeubles situés en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP.

 

Les contribuables concernés
Peuvent bénéficier de ce dispositif les contribuables résidants en France lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part ; ainsi que les personnes associés de sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (S.C.I et S.C.P.I) propriétaires des locaux qui font l'objet d'une opération de restauration complète de l'immeuble. Le démembrement est prohibé dans le dispositif de défiscalisation Malraux aussi bien pour les particuliers que pour les SCI.
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Malraux s’étendent à l’ensemble des dépenses de travaux imposés et/ou autorisés par l’autorité publique. Autrement dit, toutes les dépenses de travaux sont éligibles à l’avantage fiscal, dès lors que ces travaux sont réalisés, avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la D.U.P ou dans le P.S.M.V approuvé.

La loi Malraux conserve le plafonnement des niches fiscales de 2012 soit 18 000 € plus 4% du revenu imposable après abattement.

 

Avantages fiscaux de la loi Malraux
A - pour un permis de construire obetenu avant le 1er janvier 2009
les propriétaires d’un immeuble pour lequel ils entreprennent une restauration peuvent imputer les déficits fonciers sur le revenu global, et ce sans aucun plafond, si le bien est situé dans un secteur éligible.


B - pour un permis de construire obtenu depuis le 1er janvier 2009 les dépenses de rénovation donnent droit à une réduction d'impôt de 30% en secteur sauvegardé ou 22% en ZPPAUP du montant des travaux selon la zone de protection du montant des dépenses hors prix d'acquisition.
Les dépenses sont plafonnées à 100 000 € par an pendant 3 ans maximum, soit une réduction d'impôt maxi de 30 000 € ou 22 000 € par an.

La réduction d'impôt de la loi de défiscalisation Malraux s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Toutefois, en cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut être majoré d'un an, ce qui porte le délai global à 4 ans.

Les Travaux éligibles à loi Malraux, autrement appelés « Travaux Déductibles Malraux » sont : les travaux de démolitions, les travaux de reconstitution de toiture, les travaux de murs extérieurs d'immeubles existants, les travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble, les travaux déclarés d'utilités publiques, les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes, les travaux de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement).

 

Compatibilité fiscale
La Défiscalisationen loi Malraux 2015 est cumulable avec d'autres investissements locatifs de votre patrimoine bénéficiant eux aussi également d'avantages fiscaux telles les défiscalisations PINEL, DUFLOT, SCELLIER, BOUVARD, ROBIEN, BORLOO, ZRR, GIRARDIN… En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler ces avantages fiscaux avec ceux de la Loi Malraux.
Par ailleurs, le régime est incompatible avec celui du micro-foncier et du LMNP ou LMP.

 

Rappel des conditions d'application
Les immeubles bénéficiant du dispositif Malraux sont ceux situés dans des secteurs sauvegardés, ou dans une ZPPAUP.
Avant 2009, les travaux devaient obligatoirement être réalisés par les acquéreurs et un montage en ASL ou en AFUL était nécessaire.
Aujourd'hui, le promoteur/vendeur a l'autorisation d'effectuer les travaux et un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) suffit pour bénéficier du dispositif Malraux.
La rénovation du bien immobilier engendre une augmentation de sa valeur, ce qui suscite des interrogations dans le calcul des plus-values immobilières, voir ci-dessous.

 

Donc, depuis 2014 Il existe deux types de montage principaux pour investir en loi Malraux
Montage en A.S.L/A.F.U.L
L'Association Syndicale Libre (A.S.L) et l'Association Foncière Urbaine libre (A.F.U.L) permettent de regrouper des propriétaires en vue de la réalisation de projets urbain tel que la rénovation d'immeubles. Ces associations sont souvent confondues avec le statut de la copropriété. Les ASL et les AFUL permettent une plus grande liberté dans la répartition des charges, et ont le statut requis pour réaliser les appels de fonds concernant des travaux de rénovation, auprès de propriétaires.

Vente d'immeuble à rénover - V.I.R
La vente d'immeuble à rénover à la forme d'une promesse de vente, dont les dispositions sont inspirées de la vente en état futur d'achèvement. Le contrat VIR réglemente l'investissement en loi Malraux et protège l'acquéreur.
Le contrat en VIR contient une description détaillée du bien immobilier et des travaux à effectuer,
le prix du foncier et des travaux sont fermes et définitifs. Le paiement des travaux se fait au fur et à mesure de l'avancement du chantier par appel de situation validé par un homme d'art, architecte extérieur à l'opération. Le vendeur a une obligation de résultat sur les travaux, Il offre également une garantie financière d'achèvement, tandis que l'acquéreur a une obligation de paiement en fonction de l'avancement des travaux. Un engagement est pris pour une date de livraison. Une assurance Dommage Ouvrage est obligatoirement souscrite.

Plues-values immobilières, faire le bon choix… avantage en montage V.I.R
Dans un montage en ASL ou en AFUL, le calcul de la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du foncier, sans majoration des dépenses liées aux travaux de rénovation. En revanche, pour une acquisition réalisée dans le cadre du régime juridique de la VIR, le montant d'acquisition s'entend du prix du foncier et des travaux réalisés.
Les frais d'acquisition viennent également s'additionner au prix d'achat du bien immobilier. Ils sont calculés sur le prix du foncier dans le cadre d'une ASL ou d'une AFUL, et sur le montant total de l'acquisition -foncier et travaux- dans le cadre de la VIR

 

Obligations à respecter :
Obtention d'une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l'Architecte en chef des Bâtiments de France ou d'un permis de construire.
Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.
La restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l'initiative d'une collectivité publique, d'un organisme chargé par elle ou du vendeur.
Les logements restaurés doivent être loués nus à usage d'habitation exclusivement, au plus tard dans un délai de 12 mois suivant l'achèvement des travaux et pendant une durée minimale de 9 ans (6 ans pour un permis de construire avant le 01/01/2009).
La location en loi Malraux  ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d'une SCI (non soumise à l'impôt sur les sociétés)
Lorsque le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés de la société doivent en outre s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.

Remise en cause de la défiscalisation
En cas de non respect des engagements ou des conditions de la location, le revenu global de l'année au cours de laquelle se produit l'événement est majoré du montant des déficits  qui n'auraient pas dû être imputés. Le montage de l'opération est d'une haute technicité et nécessite l'intervention d'un spécialiste.

 

Exemple de défiscalisation loi Malraux en Secteur sauvegardé
Vous achetez un appartement de 100 m² dans un immeuble en Secteur Sauvegardé éligible loi Malraux de 20 appartements à Vannes, cet immeuble est vendu 1 200 € par m² de foncier et sera rénové pour un total de 200 000 € de travaux par m² (parties communes + parties privatives). Vous allez procéder à 200 000 € de travaux dans votre appartement qui vous aura coûté 120 000 € à l'achat, les travaux dureront trois ans (quatre années fiscales) :
Réduction d'impôt en N     : 50 000 x 30% = 15 000 €
Réduction d'impôt en N+1 : 50 000 x 30% = 15 000 €
Réduction d'impôt en N+2 : 50 000 x 30% = 15 000 €
Réduction d'impôt en N+3 : 50 000 x 30% = 15 000 €

Vous allez donc réduire votre impôt de 15 000 € chaque année durant 4 annnées consécutives, soit une économie d'impôt de 60 000 €

 

Dépenses déductibles des revenus fonciers
Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restauration immobilière «Loi Malraux», on retrouve l'ensemble des dépenses déductibles dans le cadre du droit commun :

Les intérêts d'emprunt
Les dépenses de réparation ou d'entretien 
Les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges  
Les primes d'assurance versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés  
Les frais d'assurance, de gestion et l'amortissement de l'immeuble.
Certaines impositions 
Les dépenses acquittées pour le compte des locataires  
La contribution représentative du droit de bail

 

Rappel : Pour les permis obtenus avant le 1er janvier 2009, les dépenses sont déductibles sur le revenu global, mais il est difficile d'en trouver à ce jour, ce qui d'ailleurs ne serait pas bon signe sur la qualité du projet.
Les indemnités d'éviction et frais de relogement
Les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire
Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées
Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti et n'en modifient pas les contours. Les travaux doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d'utilité publique selon le cas.
Les frais d'adhésion aux associations foncières urbaines de restauration

 
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