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LMP

Outil patrimonial d'excellence, le statut de Loueur Meublé Professionnel permet de bénéficier d'avantages fiscaux indéniables mais aussi d'avantages patrimoniaux et sociaux.

 

Un statut soumis à conditions
La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes louant des logements meublés, anciens ou neufs (résidences services, chambres d'hôtes, gîtes rureaux,…) et respectant les deux conditions suivantes :
L'investisseur doit retirer de son activité de Loueur en Meublé Professionnel plus de 23 000 € TTC annuels et au moins 50% de son revenu d'activité (ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal : salaires, B.I.C, B.N.C,…).
L'investisseur doit s'inscrire au R.C.S (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que Loueur en Meublé Professionnel. Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), le résultat fiscal du loueur est alors comparé à l'ensemble des revenus de son foyer fiscal).
L'inscription pourra se faire en entreprise individuelle ou par le biais d'une société soumise de plein droit ou sur option à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (EURL, SNC, SARL de famille).

 

Compatible avec la récupération de la T.V.A
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une résidence de tourisme classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la T.V.A définies par l'article 261-D-4, l'application de la T.V.A à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la T.V.A (19,6%) ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).
Si et seulement si
La résidence avec services ou de tourisme classée, offre 3 des 4 services para-hôteliers
suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
L'investisseur est lié contractuellement avec le gestionnaire par un bail commercial d'au moins neuf ans
Les loyers perçus sont soumis à la T.V.A (5,5%)
La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
La procédure permettant de récupérer la T.V.A (19,6%) est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer ; 3 à 6 mois plus tard. Ce qui peut permettre de dégager une belle trésorerie.
L'assujettissement à la TVA est subordonné à la renonciation au régime de la franchise en base applicable de plein droit jusqu'à 76 000 € de recettes annuelles.

 

Un statut qui permet de réduire son impôt sur le revenu global
Chaque année, l'investisseur pourra déduire de son revenu global B.I.C  le différentiel entre ses revenus locatifs et :
Les intérêts d'emprunt
Les charges de propriété et de copropriété
Les frais d'établissement
Les charges liées à son statut (cotisation vieillesse et allocations familiales)
Les dépenses d'entretien et de réparation

Ces déductions vont s'imputer sur le revenu global de l'investisseur et donc diminuer le montant de ses impôts.


Et qui génère à terme des revenus B.I.C non imposables
Chaque année, en période déficitaire l'investisseur cumule les amortissements sur :
Les meubles (répartis sur cinq à sept ans)
Les murs (répartis généralement sur vingt à trente ans)
En période bénéficiaire (principalement au terme du financement), l'investisseur puise dans cette "cagnotte" pour effacer ses revenus BIC excédentaires. Les revenus de son activité L.M.P seront donc nets d'impôt pendant plusieurs années (10 à 15 ans en général).

 

Outil de gestion de patrimoine par excellence, idéal pour se constituer un beau patrimoine, préparer sa retraite ou celle de son conjoint, permet de générer une protection sociale et de valider des trimestres (retraite) pour une personne qui cesse son activité avant 60 ou 65 ans.

Anticiper son départ en retraite
Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de L.M.P pour cesser toute activité professionnelle effective tout en continuant à valider pour un coût minimum ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une reversion à taux plein.

 

Points clés  
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des B.I.C, l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductible des loyers
(totalité des intérêts de crédit, dépenses de copropriété, taxe foncière …).
Le loueur en meublé professionnel (LMP) pourra déduire les droits de mutations acquittés lors de l'achat, soit immédiatement, soit en les étalant sur les cinq premiers exercices.
Il pourra pratiquer un amortissement sur 20 à 30 ans de la valeur des biens bâtis (hors terrain, soit environ 85% du prix d'achat H.T) ; des meubles H.T sur 5 à 10 ans et ainsi déduire chaque année de 3%.

Exemple : M. Wolf achète des logements 600 000 €, il déduira chaque année environ 15 000 € d'amortissement de ses revenus locatifs.


Les bailleurs classiques ne peuvent imputer le "déficit foncier" sur le revenu global qu'à hauteur de 10 700 € ; le L.M.P, lui peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global, y compris les intérêts d'emprunts.

 

Revente
Le statut de L.M.P s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier de l'intégralité des avantages du statut en faisant un support immobilier à la revente facilitée.
Le L.M.P est soumis au régime des "plus-values professionnelles". Celles-ci peuvent être exonérées d'impôt si l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes H.T sont inférieures à 90 000 € (ce seuil est calculé sur la moyenne du C.A des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l'année de cession). Entre 90 000 € et 126 000 €, il y a un abattement dégressif ; et au delà, c'est le régime fiscal des plus-values qui s'applique.


Les pièges :
La participation à l'exploitation de la résidence
Toute association du loueur à l'exploitation de la résidence (loyer variable en fonction du remplissage de la résidence, dividendes perçus de la société de gestion ou d'une société mère ou filiale…) pourrait transformer son statut de L.M.P en statut d'exploitant para-hôtelier-non-professionnel lui interdisant toute imputation de ses déficits sur son revenu global.

 

 

La cohérence économique
Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dûs à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.


Les conditions du bail commercial
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Veiller également à ce que le gestionnaire renonce à sa capacité triennale de rompre le bail, ce qui aura pour effet d'une bonne prise en charge des risques de ce dernier et de la bonne pérennité du concept. 

 

La Vente en Etat Futur d'Achèvement et le statut de Loueur en Meublé Professionnel
Une des conditions d'accès au statut de loueur en meublé professionnel est de générer au minimum 23 000 € TTC de recettes issues de la location de logements meublés. Le fait d'acheter un bien dont la livraison effective ne se fera que l'année suivant celle de son acquisition fait automatiquement échec à cette obligation et inclut donc une impossibilité d'imputer les déficits au revenu global l'année de l'acquisition. Il est fortement conseillé que les biens soient livrés dans les trois mois de la mise en place du statut L.M.P.

 

Echapper à l'ISF
Les biens du loueur en meublé professionnel sont exonérés d'I.S.F si les revenus générés au loueur sont supérieurs à 23 000 € T.T.C et aux revenus professionnels de son foyer fiscal.
Exemple :
Dans le cadre d'un entrepreneur qui revend son entreprise 1 500 000 € et opte pour le statut de loueur meublé professionnel ; il investit le fruit de la vente de son entreprise dans différents concepts en meublé, ces 1 500 000 € sortiront de l'assiette de calcul de l'I.S.F (du fait que ce statut L.M.P est un outils de travail).