Le Loueur Meublé Non Professionnel en résidences services est un dispositif qui s’est démocratisé avec la version dite “Bouvard-Censi” offrant un crédit d’impôt qui est aujourd’hui dérisoire (11%).
Le loueur meublé ou le LMNP est avant tout un “statut comptable” sur la base des revenus BIC et le jeu de l’amortissement … sous cette forme il a notre préférence.
Le Loueur Meublé Non Professionnel est un dispositif qui s’est démocratisé avec la version dite “Bouvard-Censi”, offrant un crédit d’impôt aujourd’hui dérisoire de 11%.
Le loueur meublé ou le LMNP est avant tout un “statut comptable” sur la base des revenus BIC et le jeu de l’amortissement … sous cette forme il a notre préférence.
Les atouts du Loueur Meublé
choix du régime d’imposition
Dans le cadre de biens meublés non gérés par un exploitant (et hors résidence services) vous exercez l’activité de Loueur Meublé. Cette activité relève des revenus Bénéfice Industriel et Commercial, BIC, et doit être inscrite au Greffe avec un n° de RCS en tant qu’indépendant.
Les revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. En fonction de vos revenus vous pourrez choisir votre fiscalité et opter soit pour le régime micro-BIC, soit pour le régime réel. Ainsi, différents plafonds et conditions seront à respecter.
Le régime micro-BIC
Les biens qui peuvent entrer dans ce régime sont : les chambres d’hôtes et gîtes ruraux, votre résidence secondaire, meublé de tourisme.
Ce régime est opté par défaut si les revenus locatifs sont inférieurs à 76 200 € (ou 176 200 € pour une location meublée de tourisme). Sans omettre qu’il est possible d’opter pour le régime réel.
Le micro-BIC est particulièrement avantageux puisque vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus imposables. Cet abattement forfaitaire passe à 71 % pour le meublé de tourisme classé.
Le résultat va s’ajouter à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.20 %.
Le régime micro BIC est donc intéressant si vos charges sont inférieures à 50 % de vos revenus locatifs. Il présente des formalités déclaratives simples, cependant l’abattement de 50 % est souvent moins intéressant fiscalement que la déduction des charges et amortissements déductibles du régime réel simplifié.
Le régime réel
Il offre tous les avantages du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux !
Le régime réel est nécessaire si les revenus sont supérieurs à 72 000 € (176 000 € pour les meublés de tourisme), dans ce cas il sera possible déduire des loyers l’ensemble des charges et d’amortir de la valeur du bien, à savoir :
• l’amortissement sur le prix des murs de votre investissement à hauteur de 85% (échelonné sur 20 à 30 ans)
• les frais de travaux (réhabilitation, reconstruction, agrandissement et amélioration (si le bien est inscrit à l’actif)
• l’amortissement du mobilier à 100% (sur 5 à 10 ans)
• la déduction de l’intégralité des charges (les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif), les frais de comptabilités, les frais d’entretien, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts et l’assurance emprunteur, les frais de gestion, les honoraires de l’expert comptable, les frais de procédure en cas de litige avec un locataire, les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet), les cotisations …
L’adhésion à un centre de gestion agrée (CGA ou OGA) permet une réduction d’impôt égale aux dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité dans la limite de 915 €. Sans omettre que l’avantage premier est qu’il évite le calcul de l’imposition à 125% des bénéfices, à savoir :
• une non majoration de 25% * sur le calcul du bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu
* la loi de finances 2021, fait valoir une suppression progressive de cette majoration de 25%. Cependant, elle ne sera pas immédiate, elle va s’étaler sur 3 ans :
• la majoration a été ramenée à 20% au lieu de 25% pour l’imposition des revenus de l’année 2020
• elle sera ramenée à 15% pour l’imposition des revenus de l’année 2021
• et à 10% pour l’imposition des revenus de l’année 2022
Pour arriver à une suppression totale et définitive en 2023.
Le fonctionnement du L.M.N.P
en résidence services gérée
Les revenus locatifs d’une résidence services du Loueur Meublé Non Professionnel doivent être inférieurs à 23 000 €/an ou représenter moins de la moitié des revenus (traitements et salaires ou pensions) de votre foyer fiscal. Ils seront déclarés dans la catégorie des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec pour option le régime du réel simplifié.
L’investisseur génère des revenus locatifs non imposables (pendant 15 à 20 ans) par le biais de l’amortissement, et ainsi, il se constitue un solide complément de retraite. Un dispositif facilement accessible pour les contribuables faiblement imposés.
Compatible avec la récupération de la T.V.A
Si et seulement si, l’investissement locatif porte sur un logement meublé d’une résidence services assurant au minimum, 3 des 4 services para-hôtelier, et que la résidence soit : résidences de tourisme, d’affaires, d’étudiants, EHPAD (maison de retraite médicalisée) ou résidence services seniors (avec agrément du gestionnaire) et confiés à un exploitant par bail commercial.
Pour ces investissements réalisés en neuf dans ce type de bien, il permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la T.V.A de 20% (immobilier, mobilier, frais d’acquisition,…) et les loyers seront assujettis à la T.V.A de 10% (article 261-D-4).
Pour les biens gérés en résidence services, les loyers nets perçus sont garantis contractuellement (bail commercial) par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale de 9, 11 voire 20 ans, renouvelable. Important : bien vérifier sur le bail que le gestionnaire renonce à sa capacité triennale de le rompre.
Il n’y a pas de plafond de montant d’investissement, bien sûr il doit être corrélé au plafond des loyers de 23 000 € HT/an.
Quels sont les les résidences services
gérés par un exploitant (avec agrément)
les EHPAD
Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Il s’agit généralement de chambres médicalisées dans des établissements de type maison de retraite.
les résidences séniors
Elles sont des structures immobilières non médicalisées, particulièrement adaptées aux personnes âgées non dépendantes (avec des équipements spécifiques adaptés aux personnes âgées et des services complémentaires. On assiste à une forte demande de ce type de bien ces dernières années, ce qui en fait un investissement.
les résidences de tourisme
La France reçoit un volume de touristes croissant chaque année. Le développement du tourisme en provenance des « BRICS » (Bresil, Russie, Inde, Chine…) assure pour les prochaines années de belles perspectives sur le marché de la location de tourisme.
les résidences d’affaires
La demande est également croissante dans les grandes villes pour ce type d’hébergement, particulièrement prisé des hommes d’affaires en déplacement sur des moyennes et longues durées (1 semaine à quelques mois).
les résidences étudiantes
Les nouvelles résidences étudiantes offrent généralement des prestations de service complémentaires (restauration, services de nettoyage…). L’investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant à prix réduit dans les grandes villes.
Plus-values
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublés non professionnels relèvent des plus-values des particuliers et sont soumises à l’impôt sur le revenu. La plus-value brute est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de l’acquisition de l’immeuble.
L’abattement pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.
Revente
Le statut de loueur en meublé non pro s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau faire le jeu de l’amortissement du bien et bénéficier des avantages du statut.
Toutefois la revente sera plus destinée à alimenter le “second marché” du Loueur Meublé Professionnel.
Attention : la récupération de la TVA est pleinement acquise au terme des 20 ans de détention ; si la revente s’effectue avant, elle est à reverser au prorata temporis,
Loueur meublé
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