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LMNP Cenci Bouvard

Un investissement locatif sécurisé, qui offre une réduction d'impôt au détriment de l'amortissement.
Cette option est à étudier pour les contribuables souhaitant une réduction et se constituer un patrimoine en limitant les risques locatifs. Le "locataire" est un gestionnaire privé, lié par bail commercial de 9 ans (renouvelable), qui s'engage contractuellement au paiement des loyers
.
 


Adopté au Sénat depuis avril 2009, cette déclinaison du LMNP a démocratisé ce statut très rapidement. Mais force et de constater qu'au regard du budget 2013, la réduction minorée à 11% nous amène à faire valoir que la version classique du LMNP est plus favorable dans le cadre d'une épargne/retraite.

Cette option Bouvard Censi du Loueur en Meublé Non Professionnel offre d'une part la réduction d’impôt du montant HT , et d'autre part, la récupération de la T.V.A (19.6%).
Suivant la Loi des Finances 2013, la réduction est de 11% pour les acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016.


Le fonctionnement du L.M.N.P
Il n'y a pas d'inscription au R.C.S (Registre du Commerce et des Sociétés).
Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 €/an ou représenter moins de la moitié des revenus (traitements et salaires ou pensions) de votre foyer fiscal. Ils seront déclarés dans la catégorie des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec pour option le régime du réel simplifié.

L'investisseur génère des revenus locatifs non imposables (pendant 20 à 30 ans) par le biais de l'amortissement, et ainsi, il se constitue un solide complément de retraite.Un dispositif facilement accessible pour les contribuables faiblement  imposé.

Compatible avec la récupération de la T.V.A

Pour les investissements réalisés et confiés à un exploitant d'une résidence de tourisme classé et d'une résidence para-hotelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la T.V.A définies par l'article 261-D-4, l'application de la T.V.A. à 7 % sur les loyers. Ainsi il permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la T.V.A de 19,6% (immobilier, mobilier, frais d'acquisition,…)
Si est seulement si
L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé d'une résidence services assurant au minimum, 3 des 4 services para-hôtelier, à savoir : résidences de tourisme, d'affaire, d'étudiants, EHPAD (maison de retraite médicalisée) et résidence services seniors (avec agrément du gestionnaire).
 

Les atouts du L.M.N.P Bouvard Censi
Une réduction d'impôt de 11% du prix H.T, étalée de façon linéaire pendant 9 ans.
Récupération de la T.V.A à 19.6% du prix du logement dans les 6 mois après livraison
Les loyers nets perçus sont garantis contractuellement par le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale, via bail commercial, de 9, 11 voire 20 ans, renouvelable.
Les loyers sont nets HT (+TVA 7%) et ne subissent pas de frais de gestion ou d'assurances locatives.
Possibilité de réaliser l’investissement sur plusieurs logements dans la limite de 300 000 € H.T/ an, (hors mobilier), si l'investissement est supérieur, la fraction supérieure ainsi que le moblier seront amortissables (LMNP Classique).
Le surplus d’impôt non utilisé est reportable pendant 6 ans.

 

Points clés du L.M.N.P option Scellier
Investissement dans un bien immobilier de 120 000 € T.T.C dont 2 500 € de meubles.
Montant de la T.V.A remboursée : 19,6% du prix H.T
(immobilier + mobilier) = 19 665 €.
Réduction d'impôt calculée sur le prix H.T : 100 334 € x 11% = 11 035 € de réduction d'impôt étalée sur 9 ans ; soit un coût d'acquisition global de 89 288 € H.T.

 

L'adhésion au Centre de Gestion Agréé permet une réduction d'impôt égale aux dépenses engagées
pour la tenue de la comptabilité et pour l'adhésion au centre de gestion dans la limite de 915 €

 

 

Revente
Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les réamortir et bénéficier des avantages du statut. Toutefois la revente sera plus destinée à alimenter le marché du Loueur Meublé Professionnel qui ne peut acquérir des biens en V.E.F.A.
Attention : la récupération de la TVA est pleinement acquise au terme des 20 ans de détention ; si la revente s'effectue avant, elle est à reverser au prorata temporis.

 

Comparatif des deux options

LMNP Option Bouvard Censi LMNP Option Classique

Une réduction d'impôt de 11% du prix HT,
étalée de façon linéaire pendant 9 ans,
avec un report possible sur 6 ans.


Investissement plafonné à 300 000 € HT / an
sur un ou plusieurs logements.
En cas de dépassement, la fraction supérieure
est amortie en LMP Classique.


Le statut "Classique" conserve tous les avantages
du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux !

A savoir : l'amortissement des murs sur le prix HT
à hauteur de 85%, et du mobilier à 100%,
Déduction de l'intégralité des charges.


L'investisseur génère des revenus locatifs non imposables
(pendant 20 à 30 ans) et ainsi, il se constitue
un solide complément de retraite.


Pas de plafond de montant d'investissement.