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Demembrement

Si vous êtes assujetti à l’ISF ou si vous payez l’impôt sur les bénéfices fonciers, investir en démembrement de propriété peut vous permettre de devenir propriétaire d’un appartement dans un quartier résidentiel avec une réduction de 50 à 60 % de son prix de marché.
 

 

Les fondamentaux du démembrement
Applicable à tout actif patrimonial, le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux attributs distincts
L’usufruit confère le droit d’usage du bien (ex. : résidence principale ou secondaire) ou le droit d’en percevoir les fruits (ex. : immobilier locatif, portefeuilles titres) ;
La nue-propriété est le droit de disposer du bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le vendre.

Le démembrement de propriété est très souvent mis en œuvre dans les successions, lorsque le conjoint survivant recueille l'usufruit des biens existants.

 

Investir en démembrement
Moins connu, l’investissement en démembrement de propriété consiste en l’acquisition par des personnes physiques ou morales distinctes de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien immobilier ou mobilier.
L'investisseur acquiert la nue-propriété d'un bien immobilier moyennant 50 à 60 % de sa valeur totale.
La nue-propriété est assortie d'un usufruit temporaire de 15 à 20 ans selon les programmes, toujours constitué au profit d'un bailleur institutionnel de premier plan. Ce dernier va donc louer le bien pendant toute la durée de cet usufruit et en percevoir les loyers.  
La stratégie d’immobilier démembré peut s’avérer, également, très pertinente dans l’acquisition de l’immobilier professionnel, schéma dans lequel la société détient un usufruit temporaire tandis que son dirigeant en acquiert la nue-propriété.
Une économie substantielle sur le prix du bien.

Une économie d'impôt sur les revenus fonciers existants ou futurs.
Une économie d'ISF.
Un investissement sécurisé pendant toute la durée de l'usufruit : pas de souci de gestion ni dépense imprévue.
Au terme du démembrement, l'investisseur récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété du bien. Il aura donc réalisé une économie de 40 à 50 % sur le prix d'achat.
Ce type d'acquisition n'est assorti d'aucune durée minimale de détention ; l'investisseur peut donc revendre sa nue-propriété à tout moment de l'usufruit.

 

L'usufruitier
Le titulaire de l'usufruit temporaire, bailleur à vocation sociale le plus souvent, exploite le bien pendant toute la durée de l'usufruit.
Présentant les meilleurs gages de pérennité, il assure la maintenance permanente du bien pendant la période du démembrement ; autrement dit il :
Supporte l'ensemble des charges et risques locatifs,

Effectue les petites et grosses réparations,
Paie les impôts et taxes afférents au bien.

Pour plus de sécurité, un syndic est nommé par les nus-propriétaires afin de s'assurer du bon entretien de l'immeuble. Ce dernier leur adresse une à deux fois par an un rapport à cet effet (la fréquence en est décidée par l'Assemblée Générale des nus-propriétaires).

Le nu-propriétaire supporte les honoraires de ce syndic.
L'usufruitier s'engage également à remettre en bon état d'habitabilité et d'entretien les parties privatives et communes avant de restituer le bien.
Ces engagements sont pris dès le départ et figurent dans l'acte d'acquisition.

 

Une fiscalité avantageuse pour le nu-propriétaire
Impôt sur le revenu

Pendant la durée du démembrement, en raison de l'absence de loyers, il n'y aura pas d'imposition supplémentaire au titre des revenus fonciers. De plus, il sera possible de déduire les intérêts d'emprunt des autres revenus fonciers existants sous conditions (l’usufruitier devant avoir la qualité de bailleur social). A défaut, ces intérêts seront reportables pendant dix ans sur des revenus fonciers futurs, par exemple ceux tirés de la location du bien à l'extinction de l'usufruit. Une économie d'impôt pourra donc être réalisée par ce biais.
A l'extinction de l'usufruit, la fiscalité foncière sera identique à celle d'un achat en droit commun.

 

ISF
En premier lieu, les biens possédés en nue-propriété n'entrent pas dans l'assiette taxable de l'ISF, (mais dans le passif), L’investisseur en nue-propriété peut donc bénéficier d’une réduction de son assiette ISF et amplifier, éventuellement, son bouclier fiscal.
En second lieu, le prêt contracté pour financer l'investissement permettra de réduire le patrimoine et donc l'impôt dû initialement.
En effet, le capital restant dû ainsi que les intérêts de cet emprunt viendront en déduction du patrimoine taxable, ce qui réduira l'ISF payé.
A l'extinction de l'usufruit, l'impôt sera dû sur la valeur totale du bien dès lors détenu en pleine propriété ; le capital restant dû et les intérêts pouvant toujours être déduits.

 

Plus-values
Comme pour tout investissement immobilier, la plus-value réalisée en cas de vente du bien est exonérée après 22 années de détention.

 
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