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Deficit Foncier

Si vos revenus fonciers sont lourdement taxés, l'investissement locatif par le jeu du déficit foncier peut alléger notablement le poids de votre fiscalité.


Depuis la loi de finances rectificative de 1993, il est possible de déduire le montant des travaux de rénovation sur le revenu global.
 

 

En règle générale, un déficit foncier (charges plus élevées que les revenus) résultant d'un bien immobilier locatif peut être déduit de ses revenus fonciers existants et remonter en déduction des revenus globaux dans la limite de -10 700 €.


Depuis 1993 (loi Balladur) les investissements réalisés dans le cadre d'une réhabilitation immobilière d'un bien ancien en centre ville, peuvent imputer le montant des travaux sur leurs revenus globaux, dans certaines limites (cf fiscalité) et sous certaines conditions.

Contribuables concernés
En priorité, les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers positifs et qui souhaitent réduire ces revenus imposables, via l'acquisition d'un appartement
d'un immeuble faisant l'objet d'un projet de rénovation global.
L’investisseur souhaitant un Patrimoine de qualité exclusivement situé en centre ville et qui est,
de préférence, imposé dans la tranche marginale d'imposition (TMI) à 30% et supérieur.

Le dispositif du Déficit foncier peut être optimisé avec la loi Pinel :
Il est possible de cumuler les avantages de la loi Pinel avec un projet Déficit foncier, si celui-ci prévoit une réhabilitation complète de l'immeuble à neuf aux normes en vigeur (RT 2012).
A savoir, d'une part, l'investisseur peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'offre la loi Pinel sur le prix d'acquisition du foncier existant (appartement/immeuble) et d'autre part, de bénéficier du Déficit foncier sur le montant global des travaux prévus.

Fiscalité
Le déficit foncier généré par les travaux est imputable sur le revenu global jusqu’à -10.700 €. L’excédent du montant des travaux non imputé est reportable jusqu'à la sixième annnée.

Ainsi, il permet de réduire l'impôt sur le revenu et le montant les contributions sociales des autres revenus fonciers.

 
Les avantages
L'investisseur peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation.
La possibilité d’investir via une SCI de gestion afin, notamment, de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine.
La prévoyance générée par l’assurance décès/invalidité qui porte sur le prêt.
La constitution d’une retraite à moindre coût et d’un patrimoine de qualité transmissible.
Possibilité de louer en habitation à sa famille ou pour une activité professionnelle.
Limites et contraintes
Seules les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation sont déductibles, et l'ensemble des frais et charges d'exploitation. Les dépenses de construction et d'agrandissement ne peuvent être pris en compte.
La fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts, du bien investi en déficit foncier, ne sont pas imputables sur le revenus global. Par intérêts d'emprunts, il faut comprendre tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...) pour l'acquisition et la rénovation du bien. Ils seront déductibles des revenus fonciers perçus au cours des dix années suivantes.
Les conditions légales de la loi Balladur
Concerne les immeubles de toute nature (propriété urbaine ou rurale dans l'ancien).
Louer le bien nu quel qu’en soit l’usage (habitation principale du locataire, locaux professionnels, etc..),
Maintenir votre logement en location durant au moins trois ans après l'imputation du déficit (jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle ayant constaté le déficit). En cas de non-respect de cette condition, l'administration fiscale n'hésitera pas à remettre en cause les avantages fiscaux concédés.
Les contraintes pratiques de la loi Balladur
Trouver l’adéquation entre le prix du foncier et des travaux.
S’assurer d’un projet de rénovation fiable tant sur le plan technique de rénovation que sur le plan financier et de l'expérience du maître d'oeuvre.

 

Textes de référence
• Code général des impôts : article 156-1-3°.
• Loi de finances pour 1993 :
mise en place du dispositif permettant d’imputer les déficits fonciers des revenus globaux jusqu’à 10 700 €.
• Instruction administrative du 15 septembre 1993 BOI 5-D-3121 qui précise comment imputer ces déficits sur les revenus globaux.
• Loi de finances pour 2004 (loi 2003-1311 du 30 décembre 2003, JO du 31) :
loi qui porte le délai d’imputation sur le revenu global de cinq à six ans.

 
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