Investissement Loi Scellier

La loi Scellier, une très bonne opportunité pour les investisseurs immobilier

Les avantages fiscaux accordés sont sans précédent
La loi Scellier institue une réduction d'impôt représentant 25% du prix de revient d'un logement neuf d'un coût maximal de 300 000 €, soit une réduction possible de 75 000 € étalés sur 9 ans. Cette réduction s'applique pour tous les actes passés avant le 31 décembre 2010.
L'acquéreur pourra bénéficier d'une réduction supplémentaire de 12%, s'il s'engage au bout des 9 ans à conserver le bien à la location encore 6 ans (deux périodes de 3 ans). dans le cadre de l'option "Scellier social". L'investisseur pourra ainsi bénéficier d'une réduction de 37% pour une durée de détention du bien égale à 15 ans.

Loi Scellier : Les fondamentaux
Cette disposition fiscale est un véritable « coup de pouce » destiné à soutenir l'investissement locatif privé en France.
La loi Scellier a le mérite d’être plus équitable et présente l’avantage de la simplicité dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'était le cas avec les dispositifs de Robien / Borloo.

 

La loi Scellier offre deux options :
A - Loi Scellier : une réduction d'impôt fixée à 20% (norme RT 2005) ou 25% (pour les constructions sous la norme BBC -Bâtiment Basse Consommation d'énergie-) sur 9 ans ; plafonnement des loyers.
B - Loi Scellier option social : une réduction d'impôt de 32 à 37 % sur 15 ans ; plafonnement des loyers & des ressources des locataires (correspondant aux plafonds loyers intermédiaires).

 

Loi des Finances 2010 : l'immobilier et ses amendements autour de la loi Scellier

(18 décembre 2009) L'Assemblée Nationale et le Sénat ont adopté le texte définitif de la Loi des Finance 2010 après son passage en commission mixte paritaire.

La réduction d’impôt de 25% est donc maintenue en 2010. La diminution progressive de l’avantage fiscal sera de 15% en 2011 puis 10% en 2012. Un bonus de 10% est ensuite accordé pour les logements dont la performance énergétique est conforme à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Suppression du cumul Scellier+PLS
Les logements Scellier dont le permis de construire est déposé après le 1er Janvier 2010 ne pourront plus bénéficier d’un financement PLS. De fait, les logements en cours de commercialisation peuvent toujours utiliser ce dispositif.

Zone C
Les communes qui le souhaitent, pourront à partir de 2010 faire une demande d’agrément auprès du ministère en charge du logement. Les conditions d’acceptation devront être fixées par décret et l’agrément vaudra ensuite pour tout le territoire communal.

La loi de finances pour 2010 vient apporter un certain nombre de modifications, ci dessous le tableau récapitulatif de cette évolution. Tout en sachant que pour la loi Scellier option social, vous bénéficiez toujours des 2% par an complémentaires, par cycle de 3 ans renouvelable une fois.

 

LOI DE FINANCE 2010		2010	2011	2012	2013 et après
Comission Mixte Paritaire (18 décembre 2009)	BBC	25%	25%	20%	?
	NON  BBC	25%	15%	10%	0%

  

Fiscalité / Avantages
• La réduction d'impôt maximum possible est plafonnée à 75 000 € pendant 9 ans, ou 111 000 € pendant 15 ans, pour un investissement maximum de 300 000 €
- 25% étalée sur 9 ans de façon linéaire
- 2%/an pendant les 6 années suivantes (avec l'option Scellier social : en cas de prolongement de la location au bout des 9 ans, par tranche de 3 ans)
• Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Exemple de réduction suivant le montant investi

200 000 €

Simulation n° 1 100 000 €	Simulation n° 1 200 000 €	Simulation n° 1 300 000 €
A - la réduction est de 25 000 € sur 9 ans soit 2 777 €/an B - la réduction est de 37 000 € sur 15 ans soit 2 777 €/an les 9 premières années et 2 000 € les 6 années suivantes	A - la réduction est de 50 000 € sur 9 ans soit 5 555 €/an B - la réduction est de 74 000 € sur 15 ans soit 5 555 €/an les 9 premières années et 4 000 € les 6 années suivantes	A - la réduction est de 75 000 € sur 9 ans soit 8 333 €/an B - la réduction est de 111 000 € sur 15 ans soit 8 333 €/an les 9 premières années et 6 000 € les 6 années suivantes

Obligations
• Engagement de détention et de location pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois maxi qui suivent la livraison.
• Location nue à titre d’habitation principale
• Les plafonds de loyers (suivant les 2 options possibles) sont variables en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier :
- Zone A : Agglomération Parisienne, Côte d'Azur et Genevois français
- Zone B1 : Agglomération de + de 250 000 habitants, zones littorales et frontalières
- Zone B2 : Agglomérations > 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales, limite Ile de France
- Zone C : Le reste du territoire suivant agrément (suite à l'amendement 357 de novembre 2009, validée par le Sénat le 8/12/2009).

• La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.

Plus d’infos
• La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, la location ne peut pas être conclue avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de cet associé.
• Pour que la réduction d'impôt soit applicable, la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux monuments classés monuments historiques.
• A noter que ce nouveau mécanisme entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, qui rappelons le, limite les réductions d'impôt à 25.000 €, plus 10% du revenu imposable.
• Enfin, le cumul des avantages fiscaux de la loi Scellier et de la loi Robien n'est pas possible.

 

Peut-on imputer un déficit foncier en période de réduction d’impôt Scellier ?
En période de réduction d’impôt loi Girardin, il est impossible d’imputer un déficit foncier issu du même bien sur le revenu global. Sachez qu’en Scellier, rien dans les textes ne s’y oppose. La réduction d’impôt Scellier s’applique et cumule un éventuel déficit foncier plafonné à 10 700 €. Bien entendu, elle n’est pas compatible avec l’amortissement Robien ou Borloo sur le même bien et le déficit éventuel ne peut résulter que de la déduction des intérêts d’emprunt, des charges de copropriété, des charges locatives et de la taxe foncière.

Les contribuables concernés par l’investissement loi Scellier
Avec ce nouveau dispositif, tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement, sont concernés.

Le principal avantage, de ce nouveau dispositif d'investissement locatif loi Scellier, est qu'il permettra aux revenus imposés dans des tranches marginale d'imposition faible (14%, mais avec un minimum de 2 500 € d’impôts) de bénéficier d'une possibilité de défiscalisation réelle et d’adapter leur investissement en rapport avec leurs revenus. Bien-sûr, l'avantage sera plus important pour les T.M.I supérieur (30 & 40%).

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